Sahtecilik Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası: Hukuki Süreç ve Dikkat Edilmesi Gerekenler

Tapu sicili, taşınmaz mallar üzerindeki ayni hakları (mülkiyet, ipotek, intifa hakkı vb.) belgeleyen ve aleniyet ilkesi gereği herkese açık olan resmi bir kayıttır. Tapu sicilindeki kayıtlara güven ilkesi esastır, yani bir kişi tapu sicilindeki tescile iyiniyetle güvenerek bir ayni hak kazanmışsa, bu kazanım kural olarak korunur.

Ancak, tapu kaydının sahtecilik yoluyla oluşturulması veya tapudaki işlemin sahte belge veya vekaletname kullanılarak yapılması gibi durumlarda, tapu siciline güven ilkesi zedelenir ve yapılan tescil yolsuz tescil niteliği taşır. Yolsuz tescil, hukuki dayanaktan yoksun olan veya sonradan hukuki dayanağı kalmayan tescillerdir. Sahtecilik, tapu kaydını baştan itibaren sakatlayan en önemli yolsuz tescil nedenlerindendir.

Sahtecilik mağdurlarının haklarını geri alabilmek için başvurması gereken temel hukuki yol Sahtecilik Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası'dır. Bu dava, sahtecilik sonucu oluşturulan tapu kaydının iptalini ve gerçek hak sahibinin adına tescilini sağlamayı amaçlar.

Bu makalede, sahtecilik nedeniyle tapu iptali ve tescil davasının hukuki dayanaklarını, taraflarını, yetkili mahkemeyi, yargılama usulünü, ispatını ve diğer önemli yönlerini detaylı bir şekilde ele alacağız.

İlgili Mevzuat

Sahtecilik nedeniyle tapu iptali ve tescil davalarının temel hukuki dayanakları ve ilgili düzenlemeler şunlardır:

Davacı

Sahtecilik nedeniyle tapu iptali ve tescil davasında davacı, tapu kaydının sahtecilik sonucu gerçek dışı hale geldiği, sahtecilikten doğrudan zarar gören ve tapu kaydındaki mülkiyet hakkı ihlal edilen gerçek hak sahibidir.

• Mülkiyet Hakkı Sahibi: Sahte işlemle adına kayıtlı taşınmazı elinden alınan kişi davacı olur.
• Mirasçılar: Eğer sahtecilik mağduru vefat etmişse, onun yasal mirasçıları bu davayı açabilirler. Mirasçıların birlikte veya miras payları oranında dava açması mümkündür.
• Vasi: Eğer sahtecilik mağduru kısıtlı ise, onun adına vasisi dava açabilir.

Davalı

Dava, tapu kaydında sahtecilikle oluşturulan veya sahte işlemle kendisine devredilen taşınmazın tapu kaydında halen malik görünen kişiye karşı açılır.

• Sahte İşlemin Karşı Tarafı: Sahtecilik sonucu doğrudan taşınmazı edinen kişi davalıdır.
• Sonraki Malikler: Eğer taşınmaz sahte işlemden sonra bir veya birden fazla kişiye devredilmişse, dava en son tapu kaydında malik görünen kişiye karşı açılmalıdır. Ancak, aradaki maliklerin iyiniyetli olup olmadığı ispat açısından önem taşıdığından, davanın bu kişilere de ihbar edilmesi faydalı olabilir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Sahtecilik nedenine dayanan tapu iptali ve tescil davaları:

• Görevli Mahkeme: Gayrimenkulün aynına ilişkin davalardan olduğundan, kural olarak Asliye Hukuk Mahkemesi görevlidir.
• Yetkili Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m. 12). Davanın başka bir yer mahkemesinde açılması halinde mahkeme yetkisizlik kararı verir.

Harç ve Vekalet Ücreti

Tapu iptali ve tescil davaları, konusunu para ile ölçmek mümkün olan davalardandır. Bu nedenle:

• Dava Harcı: Dava dilekçesi sunulurken, dava konusu taşınmazın dava tarihindeki değeri üzerinden nispi (oransal) harç peşin olarak ödenir. Keşif veya bilirkişi incelemesi sonucu taşınmazın değerinin daha yüksek olduğunun tespiti halinde harç tamamlattırılır.
• Vekalet Ücreti: Dava sonucunda hükmedilecek vekalet ücreti de, dava kazanıldığı takdirde davalıdan, kaybedildiği takdirde ise davacıdan, hüküm tarihindeki Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi'ne göre taşınmazın değeri üzerinden nispi olarak belirlenir.

Zamanaşımı veya Hak Düşürücü Süre

Yolsuz tescil, TMK m. 1025 gereğince her zaman dava yoluyla düzeltilebilir. Türk Medeni Kanunu ve Türk Borçlar Kanunu'nda, sahtecilik gibi nedenlerle mutlak butlanla sakat olan veya yok hükmünde sayılan işlemlerin iptali için özel bir zamanaşımı veya hak düşürücü süre öngörülmemiştir.

Bu nedenle, sahtecilik nedenine dayanan tapu iptali ve tescil davası kural olarak her zaman açılabilir. Yani, sahte işlemin üzerinden ne kadar süre geçmiş olursa olsun, sahtecilik mağduru veya mirasçıları bu davayı açma hakkına sahiptir. Bu durum, tapu sicilinin güvenliğinin istisnası olarak mağduru koruyan önemli bir prensiptir.

Yargılama Usulü

Sahtecilik nedeniyle tapu iptali ve tescil davaları, Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) genel hükümlerine göre yürütülür. Süreç genellikle şu şekildedir:

1. Dava Dilekçesinin Sunulması: Davacı, dava dilekçesiyle iddialarını ve talebini mahkemeye sunar.
2. Tebligat ve Cevap Dilekçeleri: Dava dilekçesi davalıya tebliğ edilir, taraflar dilekçeler aşamasını tamamlar.
3. Ön İnceleme ve Tahkikat: Mahkeme, dava şartları ve ilk itirazları inceler, ardından delillerin toplanması aşamasına geçer.
4. Delillerin Toplanması ve Değerlendirilmesi:
   • Tapu Kayıtları: Dava konusu taşınmazın tüm tedavüllü (geçmişini gösteren) tapu kayıtları mahkemece getirtilir.
   • İmza İncelemesi: Sahtecilik iddiasının temelini oluşturan belge (vekâletname, satış senedi, kimlik vb.) üzerindeki imzanın sahte olup olmadığı hususu, grafoloji ve belge incelemesi konusunda uzman bilirkişiler aracılığıyla incelenir. Adli Tıp Kurumu Belge İnceleme Hizmetleri kapsamında veya emniyet ya da jandarma kriminal laboratuvarları bünyesindeki uzmanlar tarafından yapılan incelemeler büyük önem taşır. İmza incelemesi için, imzası taklit edildiği iddia edilen kişinin karşılaştırmaya elverişli imzalarını (banka belgeleri, önceki tapu işlemleri, noter senetleri vb.) içeren belgeler mahkemeye sunulur.
   • Tanık Beyanları: İşlem anındaki durumu bilen tanıklar dinlenebilir.
   • Ceza Davası Dosyası: Eğer konuyla ilgili açılmış veya açılacak bir ceza davası varsa, o davanın akıbeti beklenebilir.
5. Karar: Mahkeme, toplanan tüm delilleri (özellikle bilirkişi raporlarını) değerlendirerek bir karar verir.

Kötüniyetin İspatı

Sahtecilik nedeniyle tapu iptali davasında kötüniyetin ispatı, özellikle taşınmazın sahte işlemden sonra el değiştirdiği durumlarda hayati önem taşır.

• İlk Malik (Doğrudan Sahtecilik Yapan Kişi): Sahte işlemle doğrudan malik olan kişinin kötüniyetli olduğu açıktır ve bu kişinin kötüniyetinin ayrıca ispatına gerek yoktur.
• Sonraki Malikler (Zincirleme Devirler): Sahtecilik sonucu malik olan kişiden taşınmazı sonradan devralan kişilerin tapu siciline güven ilkesi kapsamında korunup korunmayacağı TMK m. 1023 ve 1024 çerçevesinde değerlendirilir. Eğer en son malik (davalı), taşınmazı edinirken sahteciliği biliyor veya bilmesi gerekiyorsa (yani kötüniyetliyse), tapu sicilindeki tescil yolsuz kaldığından onun kazanımı korunmaz ve tapu iptal edilir.
• İspat Yükü: Sonraki malikin kötüniyetli olduğunu ispat yükü davacıya (sahtecilik mağduruna veya mirasçılarına) aittir. Kötüniyet, tapu kaydındaki şerhler, taşınmazın satış bedeli ile gerçek değeri arasındaki fahiş fark, taraflar arasındaki ilişki, alıcının gerekli araştırmayı yapmaması gibi çeşitli delillerle ispatlanabilir.
• Önem: Eğer davacı, en son malikin iyiniyetli olduğunu ispat edemezse ve alıcı iyiniyetli olduğunu kanıtlarsa (TMK m. 3 gereği iyiniyet asıldır), tapu iptal davası davalının iyiniyeti nedeniyle reddedilebilir.

Ceza Davasının Beklenmesi

Ceza mahkemesinin sahtecilik konusunda vereceği kesinleşmiş mahkûmiyet veya beraat kararı, hukuk mahkemesi için o işlemin sahte olup olmadığı hususunda bağlayıcı delil teşkil eder. Bu nedenle, hukuk mahkemesi genellikle ceza davasının kesinleşmesini bekler. Bu durum, hukuk davasının sonuçlanma süresini uzatabilir.

Karara Karşı Kanun Yolu ve Kararın İcrası

• Kanun Yolları: Asliye Hukuk Mahkemesi'nin verdiği karara karşı taraflar, kararın tebliğinden itibaren iki hafta içinde istinaf (Bölge Adliye Mahkemesi) yoluna başvurabilirler. Bölge Adliye Mahkemesi kararına karşı da belirli değerin üzerindeki davalarda temyiz (Yargıtay) yolu açıktır.
• Kararın İcrası: Mahkeme kararının kesinleşmesinin ardından, dava sonucunda tapu kaydının iptaline ve davacı adına tesciline karar verilmişse, mahkeme yazısı ilgili tapu müdürlüğüne gönderilerek tapu kaydındaki yolsuz tescilin terkini (silinmesi) ve taşınmazın davacı adına yeniden tescili sağlanır. Bu işlem, tapu müdürlüğü tarafından yerine getirilir.

Dilekçe Örneği

Hukuk davaları, her somut olayın kendi özel koşullarına, delil durumuna ve hukuki dayanaklarına göre şekillenir. Özellikle sahtecilik gibi teknik ispatlar ve ceza hukuku ile ilişkiler içeren bu tür davalarda, dava dilekçesinin hukuki gerekçeleri doğru ve eksiksiz şekilde içermesi, tüm delillerin belirtilmesi ve talebin net olarak ifade edilmesi büyük önem taşır.

Bu nedenle, bu makalede genel bir dilekçe örneği sunmak yerine, her somut olay için Bize Ulaşın aracılığıyla alanında uzman bir avukattan profesyonel destek alarak dava dilekçesinin hazırlanmasının en doğru ve güvenli yol olduğunu vurgulamak gerekir. Standart bir örnek, davanın seyrini olumsuz etkileyebilecek eksiklikler veya hatalar içerebilir.

Sonuç

Sahtecilik nedeniyle tapu iptali ve tescil davası, tapu sicilinin güvenilirliğini sarsan hukuka aykırı durumlara karşı mağdurlara tanınan çok önemli bir haktır. Bu dava, sahtecilik sonucu tapu kaydında meydana gelen yolsuz tescilin düzeltilmesini ve mülkiyet hakkının gerçek sahibine iadesini sağlar.

Davanın başarısı, öncelikle sahtecilik olgusunun (imzanın sahte olduğunun) uzman raporlarıyla kesin ve tereddüde yer bırakmayacak şekilde ispatlanmasına bağlıdır. Ayrıca, taşınmazın sahte işlemden sonra el değiştirdiği durumlarda, en son malikin kötüniyetli olduğunun ispatı da davanın sonucunu doğrudan etkileyen kritik bir faktördür.

Sahtecilik iddiasının ispatı, teknik bilirkişi incelemeleri gerektirmesi, ceza davasıyla ilişkisi ve iyiniyet/kötüniyet değerlendirmesi gibi karmaşık hukuki ve fiili unsurlar içermesi nedeniyle, bu tür davaların mutlaka gayrimenkul hukuku ve ceza hukuku alanında deneyimli bir avukat aracılığıyla yürütülmesi şarttır. Profesyonel hukuki destek alarak haklarınızı güvence altına alabilir ve tapu kaydınızın yeniden gerçeği yansıtmasını sağlayabilirsiniz.