Zilyetlikle Taşınmaz Mülkiyeti Kazanma: Tapu İptali ve Tescil Davası (TMK 712-713)
Hızlı Bilgi
Zilyetlik Nedir?
Bir eşya üzerinde fiili hakimiyet kurma ve onu kullanma iradesidir. Mülkiyetten farklı olarak, malik olmadan da zilyet olunabilir.
İki Tür Zamanaşımı
Olağan (TMK 712): 10 yıl süreli, iyi niyetle zilyetlik gerektirir. Olağanüstü (TMK 713): 20 yıl süreli, malik sıfatıyla zilyetlik yeterlidir.
Yetkili Mahkeme
Taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi kesin yetkilidir.
Önemli Şartlar
Zilyetliğin davasız ve aralıksız olması, taşınmazın özel mülkiyete konu olabilmesi gerekir.
Tapu sicili, taşınmazlar üzerindeki ayni hakların (mülkiyet gibi) resmi kaydını tutar ve hukuki güvence sağlar. Ancak bazı durumlarda, tapu sicilindeki kayıt ile fiili durum arasında uyumsuzluk olabilir. Bir kişi, tapuda başkası adına kayıtlı veya hiç kaydı bulunmayan bir taşınmazı belirli şartlar altında uzun süre elinde bulundurarak (zilyet olarak) mülkiyetini kazanabilir. Türk Medeni Kanunu (TMK), "kazandırıcı zamanaşımı" yoluyla mülkiyetin kazanılmasını düzenlemiştir. Bu yolla mülkiyeti kazanan kişinin, bu durumu tapu siciline işletmesi için açması gereken dava ise "Zilyetlikle Kazanma Nedenine Dayanan Tapu İptali ve Tescil Davası"dır. Asel Neva Hukuk ve Arabuluculuk olarak bu önemli konuyu ve dava sürecini sizler için aydınlatıyoruz.
Zilyetlik Nedir?
Zilyetlik Kavramı
Zilyetlik, bir eşya üzerinde fiili hakimiyet kurma ve onu kullanma iradesidir. Halk arasında "elde bulundurma" veya "kullanma" olarak bilinir. Zilyetlik, mülkiyet hakkından farklıdır; bir malın maliki olmadan da zilyedi olunabilir (örneğin kiracı). Ancak belirli şartlarda uzun süreli zilyetlik, mülkiyet hakkının kazanılmasına yol açabilir.
Zamanaşımı Yoluyla Taşınmaz Mülkiyeti Nasıl Kazanılır?
Türk Medeni Kanunu, taşınmaz mülkiyetinin zamanaşımı yoluyla kazanılmasını iki temel durumda düzenler:
Şartları:
- Taşınmazın tapu siciline kayıtlı olması gerekir.
- Zilyedin (mülkiyeti kazanacak kişinin) adına yolsuz bir tescil bulunmalıdır (Geçerli bir hukuki sebep olmaksızın veya hukuki sebep geçersiz olmasına rağmen tapuya malik olarak yazılmış olmalı).
- Zilyet, bu tapu kaydına iyi niyetle dayanarak zilyetliği sürdürmelidir (yani, tapu kaydının yolsuz olduğunu bilmemeli ve bilmesi de gerekmemelidir).
- Zilyetlik, davasız ve aralıksız olarak 10 yıl sürmelidir.
Sonuç: Bu şartlar gerçekleştiğinde, zilyet taşınmazın mülkiyetini kazanır.
Şartları:
- Taşınmazın tapu siciline kayıtlı olmaması VEYA tapu sicilinden malikinin kim olduğunun anlaşılamaması VEYA malik hakkında 20 yıl önce gaiplik kararı verilmiş olması gerekir.
- Zilyet, taşınmazı davasız ve aralıksız olarak 20 yıl süreyle malik sıfatıyla (yani kendi malıymış gibi) elinde bulundurmalıdır.
- Bu zilyetliğin, taşınmazın niteliğine uygun ve dışarıdan anlaşılabilir şekilde sürdürülmesi gerekir.
- Mülkiyeti kazanılacak taşınmaz, özel mülkiyete konu olabilecek nitelikte olmalıdır (Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler, ormanlar vb. bu yolla kazanılamaz).
Sonuç: Bu şartlar gerçekleştiğinde, zilyet, mülkiyetin kendi adına tescilini talep etme hakkı kazanır.
Zilyetlikle Kazanmaya Dayalı Tapu İptali ve Tescil Davası Nedir?
Yukarıda açıklanan olağan veya olağanüstü zamanaşımı şartlarını yerine getirerek bir taşınmazın mülkiyetini kazanan kişinin, bu hukuki durumu resmiyete dökmesi, yani tapu sicilini fiili duruma uygun hale getirmesi için açtığı davadır.
- Olağan zamanaşımı (TMK 712) durumunda, zaten zilyet adına yolsuz bir tescil olduğundan, bu tescilin düzeltilmesi ve sağlamlaştırılması istenir. Dava genellikle, önceki malik olduğunu iddia eden veya hak iddia eden diğer kişilere karşı açılır.
- Olağanüstü zamanaşımı (TMK 713) durumunda ise, tapuda malik olarak görünen kişiye (eğer belli ise ve yaşıyorsa) veya malik belli değilse ya da 20 yıl önce gaiplik kararı verilmişse Hazine'ye ve ilgili kamu tüzel kişilerine karşı dava açılır. Amaç, mevcut tapu kaydı varsa iptalini (veya hiç kayıt yoksa yeni kayıt oluşturulmasını) ve mülkiyetin zilyet adına tescilini sağlamaktır.
Davanın Şartları Nelerdir?
Davayı açan zilyedin, TMK 712 veya 713'teki (hangisine dayanıyorsa) tüm şartların kendi lehine gerçekleştiğini mahkemede ispatlaması gerekir:
- Zilyetliğin süresi (10 yıl veya 20 yıl).
- Zilyetliğin niteliği (davasız, aralıksız, malik sıfatıyla, iyi niyet – TMK 712 için).
- Taşınmazın niteliği (özel mülkiyete elverişli olması).
- Tapu kaydının durumu (kayıtlı/kayıtsız, malikin belli olup olmadığı).
İspat Yükü ve Deliller
İspat yükü davacı zilyettedir. Zilyetliğin süresini, niteliğini ve diğer şartları ispatlamak için çeşitli deliller kullanılabilir.
- Tanık Beyanları: Özellikle komşu parsellerin malikleri, muhtar ve yerel halkın beyanları zilyetliğin süresi ve niteliği hakkında önemli delillerdir.
- Keşif ve Bilirkişi İncelemesi: Mahkemece taşınmaz başında keşif yapılır, ziraat, harita, kadastro mühendisi gibi bilirkişilerden rapor alınır.
- Resmi Kayıtlar: Vergi kayıtları, eski tapu kayıtları (varsa), kadastro tutanakları.
- Özel Belgeler: Elektrik, su faturaları gibi zilyetliği destekleyici belgeler (tek başına yeterli olmasa da).
Görevli ve Yetkili Mahkeme
- Görevli Mahkeme: Bu davalarda görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi'dir.
- Yetkili Mahkeme: Dava konusu taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.
Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
- Zamanaşımı ile mülkiyetin kazanılması, ancak özel mülkiyete konu olabilecek taşınmazlar için mümkündür. Ormanlar, meralar, yaylaklar, kışlaklar gibi kamu malı niteliğindeki yerler bu yolla kazanılamaz.
- Zilyetliğin "davasız" olması, zilyetlik süresi içinde mülkiyet veya zilyetliğe ilişkin ciddi bir hukuki uyuşmazlık (dava) çıkmamış olmasını ifade eder.
- Zilyetliğin "aralıksız" olması, fiili hakimiyetin makul sebepler dışında kesintiye uğramaması anlamına gelir.
- "Malik sıfatıyla zilyetlik", kişinin taşınmazı başkası adına değil, kendi malıymış gibi kullanmasıdır (Örn; kiracı veya ortakçının zilyetliği malik sıfatıyla değildir).
Sonuç
Zilyetlikle (zamanaşımı ile) mülkiyet kazanma, uzun yıllara dayanan fiili durumları hukuki güvenceye kavuşturan önemli bir yoldur. Ancak bu yolla mülkiyetin kazanılması ve tapuya tescil edilmesi, kanunda belirtilen sıkı şartların varlığına ve bunların mahkemede usulüne uygun şekilde ispatlanmasına bağlıdır. Sürecin karmaşıklığı, ispat zorlukları ve tapu mevzuatının teknik detayları nedeniyle hata yapma riski yüksektir.
Eğer siz de uzun yıllardır kullandığınız ancak tapusu adınıza olmayan bir taşınmazın mülkiyetini zamanaşımı yoluyla kazandığınızı düşünüyorsanız, haklarınızı doğru bir şekilde aramak ve tapu tescil işlemini gerçekleştirmek için uzman bir avukattan hukuki destek almanız kritik öneme sahiptir.
Gaziantep'te faaliyet gösteren Asel Neva Hukuk ve Arabuluculuk Bürosu olarak, taşınmaz hukuku ve tapu iptali-tescil davaları alanındaki tecrübemizle, zilyetlikle mülkiyet kazanma sürecinde sizlere rehberlik etmek ve haklarınızı en iyi şekilde savunmak için yanınızdayız.
Asel Neva Hukuk ile iletişime geçin
Bize UlaşınYasal Uyarı: Bu blog yazısı, genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Her hukuki durum kendine özgü olduğundan, spesifik durumunuz için Resmi Gazete'de yayımlanan güncel mevzuatı takip etmeniz ve bir avukata danışmanız tavsiye edilir.