AİLE KONUTU NEDENİYLE TAPU İPTALİ ve TESCİL DAVASI

Türk Medeni Kanunu (TMK), evlilik birliğini ve aile kurumunu korumak amacıyla çeşitli düzenlemeler getirmiştir. Bu düzenlemelerden biri de, eşlerin üzerinde serbestçe tasarruf etme yetkilerini sınırlayan aile konutu kavramıdır. Aile konutu, eşlerin bütün yaşam faaliyetlerini sürdürdükleri, yaşamsal birlikteliğin merkezini oluşturan konuttur. Bu konutun, aile birliğinin devamı süresince keyfi olarak elden çıkarılmasını veya üzerinde hak kısıtlamaları oluşturulmasını engelleyerek aileyi ve özellikle diğer eşi korumak amaçlanmıştır.

TMK m. 194, aile konutu üzerindeki tasarruf yetkisini sınırlandırmaktadır. Bu maddeye göre, eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutuyla ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları (örneğin ipotek tesis etmek gibi) sınırlayamaz. Eğer bir eş, diğer eşin rızası olmadan aile konutu niteliğindeki taşınmaz üzerinde bu tür bir işlem yapar ve bu işlem tapu siciline tescil edilirse, rızası alınmayan eş tarafından Aile Konutu Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası açılabilir. Bu dava, TMK m. 194'ün ihlali nedeniyle tapu kaydının iptalini ve aile konutu şerhi düşülmesi veya önceki malik (işlemi yapan eş) adına tescilini sağlamayı amaçlar.

I. İLGİLİ MEVZUAT

Aile konutu nedeniyle tapu iptali ve tescil davalarının temel hukuki dayanağı Türk Medeni Kanunu'nun ilgili maddesidir:

• Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 194: "Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Rızayı sağlayamayan eş, haklı sebep olunca hâkimin müdahalesini isteyebilir. Aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini isteyebilir." Bu madde, aile konutu üzerindeki tasarruf sınırlamasını ve rızanın önemini belirler.
• Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 1023-1024: Tapu siciline güven ilkesi ve yolsuz tescil. TMK m. 194'e aykırı yapılan tescil rızası olmayan eş yönünden yolsuzdur. Ancak TMK m. 1023 uyarınca iyiniyetli üçüncü kişilerin tapu siciline güvenerek kazandıkları hakların korunması prensibi, aile konutu davalarında da önemli bir savunma aracı olabilir (ancak aile konutu şerhi varsa iyiniyet korunmaz).
• Türk Borçlar Kanunu (TBK): Taşınmaz satış sözleşmesi gibi işlemin niteliğine göre genel sözleşme hükümleri dolaylı olarak ilgili olabilir.

II. DAVACI

Aile Konutu Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davasında davacı, aile konutu üzerindeki tasarruf işlemi için rızası alınmayan (veya rızası hukuka aykırı alınan) eştir. Tapu kaydında malik olsun veya olmasın, aile konutu üzerinde TMK m. 194'ten doğan bir hakkı vardır.

III. DAVALI

Dava, rızası alınmayan işlem sonucunda taşınmazın tapu kaydında halihazırda malik olarak görünen kişiye karşı açılır.

• İşlemi Yapan Eşin Devrettiği Kişi: Rızası alınmadan yapılan işlemle (satış, bağış, ipotek tesis edilmesi vb.) tapuda malik olan kişi veya kurum (banka vb.) davalıdır.

IV. GÖREVLİ ve YETKİLİ MAHKEME

Aile konutu nedeniyle açılan tapu iptali ve tescil davaları, Aile Hukuku ve Eşya Hukuku ile ilgili olup, taşınmazın aynına ilişkin bir dava olduğundan:

• Görevli Mahkeme: Kural olarak Aile Mahkemeleri görevlidir. Aile Mahkemesi bulunmayan yerlerde ise Asliye Hukuk Mahkemeleri Aile Mahkemesi sıfatıyla davaya bakar.
• Yetkili Mahkeme: Taşınmazın (aile konutunun) bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.

V. HARÇ ve VEKALET ÜCRETİ

Dava konusunun değeri (aile konutunun değeri) para ile ölçülebildiğinden:

• Dava Harcı: Dava açılırken aile konutunun dava tarihindeki değeri üzerinden nispi (oransal) harç peşin olarak ödenir. Mahkemece yapılacak değer tespiti sonucunda harç tamamlaması istenebilir.
• Vekalet Ücreti: Dava sonucunda hükmedilecek vekalet ücreti, davanın değeri üzerinden Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi'ne göre nispi olarak belirlenir.

VI. YARGILAMA USULÜ

Dava, Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) genel hükümlerine göre Aile Mahkemesi'nde yürütülür. Davanın en kritik aşamaları, taşınmazın işlem tarihinde aile konutu vasfında olduğunun ve davacının rızasının alınmadığının ispatıdır.

• Dava Dilekçesi: Davacı (rızası alınmayan eş), taşınmazın tapu bilgilerini, aile konutu niteliği taşıdığını, işlemi yapan eşin kim olduğunu, işlemin türünü ve tarihini, kendi rızasının alınmadığını belirterek tapu kaydının iptalini ve kendi adına tescil (şerh düşülmesi kaydıyla) veya önceki malik adına tescil talebini içeren dilekçeyi sunar.
• Tahkikat: Mahkeme delilleri toplar.
• Delillerin Toplanması:
  • Tapu Kayıtları: Taşınmazın tapu kaydı ve rızasız yapılan işleme ait belgeler getirtilir. Varsa aile konutu şerhi araştırılır.
  • Nüfus Kayıtları: Evlilik birliğinin devam ettiğini gösteren nüfus kayıtları sunulur.
  • Taşınmazın Aile Konutu Niteliği: Taşınmazın işlem tarihinde gerçekten aile konutu olarak kullanıldığının ispatı önemlidir. Buna ilişkin belgeler (ikametgah kayıtları, faturalar, komşu beyanları, muhtarlık yazıları vb.) ve tanık beyanları kullanılır.
  • Rızanın Alınmadığı: Davacının işleme açıkça rıza göstermediğine dair deliller sunulur. Rızanın yazılı olması gibi bir şekil şartı olmasa da, ispat kolaylığı açısından yazılı rıza veya rızanın varlığını kanıtlayan başka güçlü deliller (örneğin, rıza içeren bir protokol) aranır. Davalı (işlemi yapan eş veya üçüncü kişi) rızanın alındığını iddia ediyorsa, bunu ispatlamakla yükümlüdür.
  • Davalı Üçüncü Kişinin İyiniyeti/Kötüniyeti: Eğer taşınmaz üçüncü bir kişiye devredilmişse, bu kişinin TMK m. 194/3 ve 1023 uyarınca iyiniyetli olup olmadığı araştırılır. Eğer tapuda aile konutu şerhi varsa, üçüncü kişi iyiniyetli olduğunu iddia edemez ve dava şerh nedeniyle kabul edilir. Şerh yoksa, üçüncü kişinin evin aile konutu olduğunu bildiği veya bilmesi gerektiği (kötüniyetli olduğu) ispatlanırsa tapu iptali mümkündür. Örneğin, alıcının evi görmesi, komşulardan bilgi alması gibi durumlar kötüniyet emaresi sayılabilir.
• Karar: Mahkeme, taşınmazın işlem tarihinde aile konutu olduğuna, davacının rızasının alınmadığına ve davalı üçüncü kişinin (varsa) kötüniyetli olduğuna kanaat getirirse davanın kabulüne, aksi halde reddine karar verir.

VII. KARARA KARŞI KANUN YOLU ve KARARIN İCRASI

• Kanun Yolları: Aile Mahkemesi (veya Aile Mahkemesi sıfatıyla Asliye Hukuk Mahkemesi)'nin kararına karşı, kararın tebliğinden itibaren iki hafta içinde istinaf (Bölge Adliye Mahkemesi) yoluna başvurulabilir. İstinaf incelemesi sonucu verilen karara karşı da, yasal şartların (dava değeri vb.) mevcut olması halinde temyiz (Yargıtay) yolu açıktır. Aile konutu davaları, Yargıtay'ın 2. Hukuk Dairesi'nin ve Hukuk Genel Kurulu'nun yerleşik içtihatlarıyla şekillenmiştir.
• Kararın İcrası: Mahkeme kararının kesinleşmesinin ardından, eğer dava kabul edilerek tapu kaydının iptali ve tesciline karar verilmişse, mahkeme yazısı ilgili tapu müdürlüğü'ne gönderilir. Tapu müdürlüğü, kesinleşmiş mahkeme kararı doğrultusunda davalı adına olan tapu kaydını iptal eder ve aile konutu vasfı belirtilerek davacı adına (veya rızası olmayan eş adına) veya önceki malik adına (işlemi yapan eş) yeniden tescil eder. Davacı, isterse tapuya aile konutu şerhi işlenmesini de talep edebilir.

VIII. DİLEKÇE ÖRNEĞİ

Aile konutu nedeniyle tapu iptali ve tescil davası dilekçesi, TMK m. 194'ün ihlali iddiasına dayanan, taşınmazın aile konutu vasfının, işlemin tarihinin ve niteliğinin, rızanın neden alınmadığının veya hukuka aykırı alındığının, üçüncü kişi davalı varsa onun kötüniyetli olduğuna dair vakıaların ve delillerin detaylıca belirtildiği bir dilekçedir. Tapu kayıtları, nüfus kayıtları, ikametgah belgeleri gibi temel deliller dilekçeye eklenmelidir.

Bu tür davalar, hem Aile Hukuku hem de Eşya Hukuku prensiplerini içermesi, tapudaki devir işleminin hukuki niteliği (satış, bağış, ipotek vb.), üçüncü kişilerin durumu ve iyiniyet/kötüniyet tartışmaları nedeniyle karmaşıktır. Ayrıca, rızanın varlığı/yokluğu veya hukuka uygun alınıp alınmadığı gibi hususların ispatı önem taşır.

Bu nedenlerle, standart bir dilekçe örneği bu farklılıkları ve hukuki nüansları yansıtamayacağı için, her vakanın kendi özelinde Aile Hukuku ve Gayrimenkul Hukuku alanında uzmanlaşmış deneyimli bir avukat tarafından değerlendirilerek dava dilekçesinin hazırlanmasının en doğru ve güvenli yol olduğunu vurgulamak gerekir. Uzman bir avukat, durumun aile konutu şartlarını taşıyıp taşımadığını, rıza ihlalinin varlığını, üçüncü kişinin durumunu analiz edecek ve hak kaybını önleyecek şekilde dilekçeyi hazırlayacaktır. Zamanaşımı sürelerinin doğru hesaplanması da avukatın görevlerindendir.