Yüklenicinin Temlikine Dayalı Tapu İptali ve Tescil Davası: Müteahhitten Daire Alanların Yol Haritası

Giriş

Günümüzde konut alım satımı, en yaygın yatırım ve barınma biçimlerinden biridir. Özellikle "arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi" ile yapılan projelerde, daireler henüz inşaat aşamasındayken veya tamamlandıktan sonra doğrudan yükleniciden (müteahhitten) satın alınabilmektedir. Ancak, bu alımlarda tapu devri her zaman sorunsuz gerçekleşmeyebilir. Arsa sahibi ile yüklenici arasındaki anlaşmazlıklar, inşaatın tamamlanamaması veya yüklenicinin edimlerini yerine getirmemesi gibi nedenlerle, daireyi yükleniciden satın alan üçüncü kişiler (alıcılar) tapularını almakta güçlük çekebilirler.

İşte bu noktada, Yüklenicinin Temlikine Dayalı Tapu İptali ve Tescil Davası devreye girer. Bu dava türü, yükleniciden bağımsız bölüm (daire, dükkan vb.) satın alan alıcının, yüklenicinin arsa sahibinden olan bağımsız bölüm tapusunu isteme hakkını kendisine temlik (devir) etmesine dayanarak, doğrudan tapu kaydının kendi adına tescilini sağlamak amacıyla açtığı hukuki bir yoldur.

Bu makalede, bu dava türünün ne olduğunu, hukuki dayanaklarını, davanın taraflarını, şartlarını, sürecini ve dikkat edilmesi gereken önemli noktaları detaylı bir şekilde ele alacağız.

Temlik (Alacağın Devri) Nedir ve Bu Davadaki Rolü?

Türk Borçlar Kanunu'nun 183 ve devamı maddelerinde düzenlenen temlik (alacağın devri), bir alacaklının alacağını borçlunun rızasına bağlı olmaksızın üçüncü bir kişiye devretmesidir. Bu davada ise durum biraz farklıdır. Yüklenici, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca inşaatı tamamladığında, arsa sahibinden kararlaştırılan bağımsız bölümlerin tapusunu kendi adına tescilini isteme hakkına sahip olur. İşte yüklenici, bu tapu tescilini isteme hakkını kendisinden bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişiye bir sözleşme ile temlik eder.

Alıcı, yükleniciden bu hakkı temlik aldığında, arsa sahibine karşı artık yüklenicinin yerine geçerek o bağımsız bölümün kendi adına tescilini isteme hakkına sahip olur. Yüklenicinin temliki, alıcıya doğrudan arsa sahibine karşı tapu tescili davası açma imkanı verir.

Davanın Hukuki Dayanağı

Bu davanın temel hukuki dayanağı, yüklenici ile arsa sahibi arasındaki Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve yüklenici ile bağımsız bölüm alıcısı arasındaki Temlik Sözleşmesi'dir.

• Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi: Bu sözleşme ile yüklenici, arsa sahibinin arsası üzerine bir inşaat yapmayı ve karşılığında arsa sahibine belirli sayıda bağımsız bölüm teslim etmeyi, geri kalan bağımsız bölümlerin ise kendisine ait olmasını kararlaştırır. Yüklenicinin bu sözleşmeden doğan, kendisine kalacak bağımsız bölümlerin mülkiyetini talep hakkı, temlike konu edilebilen haktır.
• Temlik Sözleşmesi: Yüklenicinin, arsa sahibi nezdindeki bağımsız bölüm tescilini isteme hakkını alıcıya devrettiği sözleşmedir. Bu sözleşmenin geçerliliği, genellikle adi yazılı şekilde yapılsa da, Yargıtay içtihatları bu tür temliklerin geçerliliği için yüklenicinin arsa sahibinden olan alacağının noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılan satış vaadi sözleşmesi ile alıcıya devredilmesi gerektiğini kabul etmiştir. Ancak, bu konuda Yargıtay'ın farklı daireleri arasında zaman zaman farklı görüşler ortaya çıkabilmektedir. Güncel içtihatların takibi önemlidir.

Davanın Tarafları

• Davacı: Yükleniciden bağımsız bölümü temlik yoluyla satın alan üçüncü kişi (alıcı).
• Davalı: Taşınmazın tapu kaydında malik olarak görünen kişi veya kişilerdir. Genellikle arsa sahibi ya da mirasçılarıdır. Nadiren, tapu hala yüklenici adına ise yüklenici de davalı olabilir.
• Fer'i Müdahil (Davaya Katılan): Davanın sonucundan etkilenebilecek olan, davada taraf olmayan ancak davalılardan birinin yanında yer alarak onun savunmasına destek veren kişidir. Bu tür davalarda genellikle yüklenici davalı yanında fer'i müdahil olarak yer alır, çünkü davanın kabulü veya reddi yüklenicinin arsa sahibiyle olan ilişkisini ve alıcıya karşı sorumluluğunu etkileyebilir.

Davanın Şartları ve Dikkat Edilmesi Gerekenler

Bu davanın başarıya ulaşabilmesi için belirli şartların varlığı ve bazı hususlara dikkat edilmesi gerekir:

• Geçerli Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi: Yüklenici ile arsa sahibi arasında geçerli bir sözleşme olmalıdır. Sözleşmenin resmi şekilde (noterde düzenleme veya tapuda) yapılmış olması gerekir.
• Geçerli Temlik Sözleşmesi: Yüklenici ile davacı (alıcı) arasında, yüklenicinin arsa sahibinden olan tapu tescil alacağını devrettiğine dair geçerli bir sözleşme bulunmalıdır. Temlikin şekli konusunda Yargıtay içtihatları takip edilmelidir. Genellikle alıcının yükleniciye borcunu ödediğini gösteren belge ve sözleşmeler önemlidir.
• Yüklenicinin Edimini Yerine Getirmesi veya Getirme Oranı: Bu davanın en kritik noktasıdır. Davacının tapu tescili isteme hakkı, yüklenicinin arsa sahibine karşı edimini (inşaatı yapma borcunu) yerine getirme oranına bağlıdır. Yüklenici, sözleşmeye göre kendisine düşen bağımsız bölümlerin tapusunu hak edecek oranda inşaatı tamamlamış olmalıdır. İnşaattaki eksik ve kusurlu işler mahkeme tarafından belirlenir.
• İskan Durumu: Binanın iskan (yapı kullanma izin belgesi) alıp almadığı önemlidir. İskan olmaması tek başına davanın reddi sebebi olmasa da, inşaatın tamamlanma oranının ve binanın fiilen kullanıma uygun olup olmadığının tespitinde dikkate alınır. Yargıtay, binanın fiilen oturulabilir durumda olmasını ve eksikliklerin kolayca giderilebilir nitelikte olmasını önemser.
• Tapu Kaydındaki Durum: Davaya konu bağımsız bölümün tapu kaydının kimin adına olduğu, üzerinde ipotek, haciz gibi kısıtlamaların bulunup bulunmadığı araştırılmalıdır.
• Davacının Ödemeleri: Davacının, yükleniciye karşı bağımsız bölüm bedelini ödediğini veya ödeme borcunu ifaya hazır olduğunu ispat etmesi gerekir.

Dava Süreci

1. Dava Dilekçesinin Hazırlanması ve Sunulması: Davacı, bir avukat aracılığıyla veya bizzat, yetkili Asliye Hukuk Mahkemesi'ne bir dava dilekçesi sunar. Dilekçede, bağımsız bölümün tanımı, temlik sözleşmesi, yüklenicinin edimini yerine getirdiği iddiası, tapu kaydının iptali ve kendi adına tescili talebi detaylıca açıklanır. Gerekli harç ve giderler ödenir.
2. Tebligat ve Cevap Dilekçeleri: Dava dilekçesi davalı (arsa sahibi) ve diğer ilgililere tebliğ edilir. Davalılar, süresi içinde cevap dilekçelerini sunarlar.
3. Ön İnceleme Duruşması: Mahkeme, dava şartları ve ilk itirazları incelemek üzere bir ön inceleme duruşması yapar.
4. Tahkikat (Delillerin Toplanması ve İncelenmesi): Bu aşama davanın en uzun ve önemli kısmıdır.
   • Tarafların delilleri (sözleşmeler, ödeme belgeleri, yazışmalar vb.) mahkemeye sunulur.
   • Keşif ve Bilirkişi İncelemesi: Mahkeme, dava konusu taşınmazda keşif yaparak bilirkişi (genellikle inşaat mühendisi, mimar, hukukçu) incelemesi yaptırır. Bilirkişiler, inşaatın fiziksel durumunu, tamamlanma oranını, eksik ve kusurlu işleri, bunların giderilme maliyetini, yüklenicinin sözleşmeye göre hak ettiği bağımsız bölüm payını ve dava konusu bağımsız bölümün değerini tespit eder. Bilirkişi raporu davanın seyrini büyük ölçüde etkiler.
   • Tanık dinlenmesi, tapu kayıtlarının incelenmesi gibi diğer deliller toplanır.
5. Sözlü Yargılama ve Hüküm: Tüm deliller toplandıktan ve incelendikten sonra mahkeme, sözlü yargılama aşamasına geçer ve son kararı (hükmü) açıklar.
6. Kanun Yolları (İstinaf ve Temyiz): Mahkeme kararına karşı taraflar istinaf (bölge adliye mahkemesi) ve gerekli şartlar varsa temyiz (Yargıtay) yoluna başvurabilirler. Özellikle Yargıtay'ın bu konudaki güncel içtihatları, mahkemenin kararını etkiler.

Davanın Sonucu

• Davanın Kabulü: Eğer mahkeme, yüklenicinin edimini sözleşmeye göre bağımsız bölüm tapusunu hak edecek oranda tamamladığına veya eksik kalan kısmın alıcı tarafından tamamlattırılabileceğine ve diğer şartların da oluştuğuna karar verirse, davanın kabulüne karar verir. Bu durumda, dava konusu bağımsız bölümün tapu kaydının mevcut malik (arsa sahibi) adına olan kısmının iptaline ve davacı (alıcı) adına tesciline karar verilir.
• Davanın Reddi: Eğer mahkeme, yüklenicinin edimini yeterli oranda yerine getirmediğine, inşaattaki giderilmesi fahiş maliyet gerektiren önemli eksiklik veya kusurlar bulunduğuna, temlikin geçerli olmadığına veya diğer dava şartlarının oluşmadığına karar verirse, davanın reddine karar verir.

Dikkat Edilmesi Gereken Önemli Noktalar ve Riskler

• Yüklenicinin Gerçek Performansı: Dava, büyük ölçüde yüklenicinin arsa sahibine karşı olan borcunu ne kadar yerine getirdiğine bağlıdır. İnşaattaki eksiklikler veya ayıplar, davanın reddine veya alıcının eksiklikleri tamamlama maliyetini üstlenerek tescil kararı verilmesine neden olabilir.
• Sözleşmelerin Şekli ve İçeriği: Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile temlik sözleşmesinin geçerli şekilde yapılmış olması kritiktir. Temlik sözleşmesinin adi yazılı mı yoksa noter huzurunda mı yapılması gerektiği konusundaki güncel Yargıtay içtihatları mutlaka takip edilmelidir.
• İyi Niyet: Alıcının (davacının) iyiniyetli olması, yani taşınmazı alırken tapu kaydında yolsuzluk olduğunu bilmemesi veya bilmesinin gerekmemesi genel bir prensiptir, ancak bu tür temlike dayalı davalarda yüklenicinin hakkına dayanıldığı için iyiniyetin rolü farklı yorumlanabilir. Yine de sözleşmenin şeffaflığı ve alıcının ödemeleri önemli kanıtlardır.
• Zamanaşımı: Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin tapu isteme hakkı için genellikle 5 yıllık bir zamanaşımı süresi söz konusu olabilir. Temlik alan alıcının hakkı da bu zamanaşımına tabi olabilir. Ancak Yargıtay'ın farklı içtihatları bulunduğundan, somut olayın koşullarına göre zamanaşımı durumu bir avukat tarafından değerlendirilmelidir.
• Hukuki Destek: Bu dava türü, karmaşık hukuki ve teknik (inşaat durumu tespiti) değerlendirmeler gerektirdiğinden, sürecin bir gayrimenkul hukuku konusunda uzman avukat ile takip edilmesi hayati önem taşır. Avukatınız, sözleşmeleri inceleyecek, dava stratejisini belirleyecek, delilleri toplayacak ve mahkeme sürecini profesyonelce yürütecektir.

Sonuç

Yüklenicinin temlikine dayalı tapu iptali ve tescil davası, müteahhitten daire veya işyeri satın alan ancak tapusunu alamayan alıcılar için önemli bir hak arama yoludur. Ancak bu dava, yüklenicinin arsa sahibine karşı edimini yerine getirme oranına sıkı sıkıya bağlıdır ve teknik (inşaatın durumu) ve hukuki (sözleşmelerin geçerliliği, Yargıtay içtihatları) pek çok detayı barındırır.

Dava sürecinin etkin yönetimi, doğru delillerin sunulması ve güncel hukuki gelişmelere hakimiyet, davanın başarı şansını doğrudan etkiler. Bu nedenle, bu tür bir dava düşünüyorsanız, mutlaka alanında uzman bir avukattan hukuki destek almanız tavsiye edilir. Hak kaybına uğramamak ve tapunuza kavuşmak için atacağınız adımları bir hukuk profesyoneli ile planlamanız en doğru yaklaşımdır.