TAŞKIN YAPI NEDENİYLE TAPU İPTALİ ve TESCİL DAVASI

Taşınmaz mülkiyeti, genellikle belirli sınırlarla çevrili bir arazide hak sahibine tasarruf yetkisi verir. Ancak bazen, bitişik parsellerde yapılan inşaatlar sırasında, bir yapının (bina, duvar, temel gibi) bir kısmı, komşu parsele tecavüz edebilir, yani komşu parselin üzerine taşabilir. Bu duruma taşkın yapı denir. Kural olarak, başkasının arazisi üzerine yapılan yapı, o arazinin bütünleyici parçası haline gelir (TMK m. 684). Yani taşkın kısım komşunun arazisinin ve dolayısıyla mülkiyetinin bir parçası olur.

Ancak, Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 725, belirli ve istisnai şartlar altında, taşkın yapıyı yapan kişiye, tecavüz ettiği komşu parselin o kısmının mülkiyetinin kendisine devredilmesini talep etme hakkı tanır. İşte bu talep, Taşkın Yapı Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası'nın konusunu oluşturur. Bu dava, taşkın yapıyı yapan kişinin, kanundaki şartları taşıyorsa, tecavüz edilen komşu parselin ilgili kısmının tapu kaydının iptalini ve kendi parseliyle birleştirilerek adına tescilini sağlamayı amaçlar.

I. İLGİLİ MEVZUAT

Taşkın yapıya ilişkin tapu iptali ve tescil davalarının temel hukuki dayanağı doğrudan Türk Medeni Kanunu'nun ilgili maddesidir:

• Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 725: "Taşkın yapı komşu taşınmazlara zarar verdiği takdirde, bunların malikleri yetkilerini kullanırken iyiniyetle hareket etmek zorundadırlar. Taşkın yapı sahibinin, komşu arazi üzerinde mülkiyet hakkı kurulmasını istemesi, hakim tarafından bilirkişi incelemesi yapıldıktan sonra, taşınmazın durumuna, yapının niteliğine ve taşan kısmın önemine göre karara bağlanır. Malikine fahiş zarar vermeyen, yıkımı fahiş gider gerektiren ve yapının değerini önemli ölçüde azaltan taşkın yapının kaldırılmasına engel olunabilir. Komşu malik, tecavüzü öğrenmesinden itibaren onbeş gün içinde itiraz etmemişse veya itirazına rağmen yapı sahibi yapıyı durdurmamışsa veya durum ve koşullar haklı gösteriyorsa, taşkın yapının kaldırılmasına engel olamaz. Ancak, komşu malik, tecavüzü öğrenmesinden itibaren onbeş gün içinde itiraz etmemişse veya itirazına rağmen yapı sahibi yapıyı durdurmamışsa veya durum ve koşullar haklı gösteriyorsa, taşkın yapının kaldırılmasına engel olamaz. [Kaldırılmasına engel olunamayan taşkın yapı, iyi niyetli taşkın yapı sahibinin uygun bir bedel karşılığında taşan kısım üzerinde ayni bir hak (üst hakkı veya mülkiyet) edinmesiyle yasallaşır.]" (Kanun maddesinin farklı fıkraları ve yorumları bulunmaktadır, davaya konu olan talep genellikle mülkiyet edinmeye ilişkindir).

Bu madde, davanın açılabilmesi ve kabulü için gereken özel şartları belirler.

II. DAVACI

Taşkın Yapı Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davasında davacı, komşu parsele taşırdığı yapının bulunduğu alanın mülkiyetinin kendisine verilmesini talep eden taşkın yapı sahibidir.

III. DAVALI

Dava, yapının tecavüz ettiği komşu parselin tapu sicilinde malik olarak görünen kişiye karşı açılır.

IV. GÖREVLİ ve YETKİLİ MAHKEME

Taşınmazın bir kısmının mülkiyetinin naklini talep eden, yani taşınmazın aynına ilişkin bir dava olduğundan:

• Görevli Mahkeme: Asliye Hukuk Mahkemesi görevlidir.
• Yetkili Mahkeme: Taşınmazın (komşu parselin) bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m. 12).

V. HARÇ ve VEKALET ÜCRETİ

Dava konusunun değeri (devri talep edilen komşu parselin tecavüz edilen kısmının değeri) para ile ölçülebildiğinden:

• Dava Harcı: Dava açılırken dava konusu alanın dava tarihindeki değeri üzerinden nispi (oransal) harç peşin olarak ödenir. Mahkemece yapılacak keşif sonucu değerin tespiti halinde harç tamamlaması istenebilir.
• Vekalet Ücreti: Dava sonucunda hükmedilecek vekalet ücreti, davanın değeri üzerinden Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi'ne göre nispi olarak belirlenir.

VI. YARGILAMA USULÜ

Dava, Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) genel hükümlerine göre Asliye Hukuk Mahkemesi'nde yürütülür. Davanın en kritik aşamaları TMK m. 725'teki şartların, özellikle yapı sahibinin iyiniyetinin ve komşu malikin toleransının ispatıdır.

• Dava Dilekçesi: Davacı (yapı sahibi), yapının hangi parsele, ne kadar taştığını, ne zaman yapıldığını, kendi iyiniyetini, komşu malikin tecavüze rağmen neden itiraz etmediğini (tolerans), taşan kısmın kaldırılmasının fahiş zarar doğuracağını belirterek tapu iptali ve tecavüz edilen kısmın kendi adına tescili talebini içeren dilekçeyi sunar.
• Tahkikat: Mahkeme delilleri toplar.
• Delillerin Toplanması:
  • Tapu ve kadastro kayıtları (her iki parselin sınırlarını ve sahipliğini gösteren) getirtilir.
  • Keşif ve Bilirkişi İncelemesi: Dava konusu parsellerde keşif yapılır. İnşaat, harita/kadastro ve gayrimenkul değerleme konularında uzman bilirkişi heyeti görevlendirilir. Bilirkişiler:
    • Yapının hangi parsele ne kadar taştığını, bu taşkınlığın niteliğini ve yapının bütünleyici parçası olup olmadığını tespit eder.
    • Taşan kısmın ve yapının tamamının değerini belirler.
    • Taşan kısmın kaldırılmasının teknik olarak mümkün olup olmadığını ve mümkünse bunun fahiş bir masraf gerektirip gerektirmediğini raporlar.
    • Tecavüz edilen alanın komşu parselin tümüne oranla önemini değerlendirir.
  • İyiniyet İspatı: Davacının (yapı sahibinin) yapıyı inşa ettiği anda iyiniyetli olduğunu ispatlaması gerekir. İyiniyet, kişinin taşkın yapıyı yaparken tecavüz ettiğini bilmemesi ve bilebilecek durumda olmamasıdır. Parsel sınırlarının bilinmemesi, aplikasyon hatası gibi durumlar iyiniyeti güçlendirebilir.
  • Komşu Malikin Toleransı (Hoşgörüsü) ve Kötüniyetli Davranmaması: TMK m. 725'in uygulanabilmesi için komşu malikin taşkınlığa makul sürede itiraz etmemiş olması veya itirazına rağmen yapı sahibinin inşaatı durdurmamış olması ve bu durumun koşullarca haklı gösterilmesi gerekir. Eğer komşu malik taşkınlığı öğrenir öğrenmez (TMK m. 725'teki 15 günlük süreye atıf yapılabilir, ancak bu süre hak düşürücü değil, hoşgörüyü değerlendirmede bir ölçüttür) veya inşaat devam ederken makul bir süre içinde itiraz etmişse, yapı sahibinin davası reddedilebilir. Arazi sahibinin bilerek göz yumması (sükût ederek veya başka şekilde tolerans göstermesi) ve yapı sahibinin inşaatı tamamlamasına veya önemli ölçüde ilerletmesine imkan tanıması, taşkın yapı davasının kabulü için önemli bir emaredir. Komşu malikin kendi yetkisini kötüniyetle kullanması da TMK m. 2'deki dürüstlük kuralı kapsamında değerlendirilebilir.
  • Tanık Beyanları: Yapının yapıldığı dönemdeki sınır durumu, komşuların bilgisi ve itirazları, yapı sahibinin davranışı gibi konularda tanık dinlenebilir.
  • Arazi Bedelinin Tevdi: Davacı (yapı sahibi), mahkemece tespit edilen tecavüz edilen arazinin bedelini ve varsa komşu malikin uğradığı zararları ödemeye hazır olduğunu ve bu bedeli mahkeme veznesine yatırdığını kanıtlamalıdır.
• Karar: Mahkeme, TMK m. 725'teki şartların (özellikle yapı sahibinin iyiniyeti ve komşu malikin toleransı/kötüniyetli davranmaması) oluştuğuna, tecavüzün kaldırılmasının fahiş zarar doğuracağına kanaat getirirse ve davacı arazi bedelini ödemeye hazırsa davanın kabulüne, aksi halde reddine karar verir.

VII. YARGITAY'IN FORMÜL KARARI

TMK m. 725, mülkiyet hakkına bir istisna getirdiği ve komşu mülkiyetin rıza dışı el değiştirmesi sonucunu doğurabildiği için Yargıtay tarafından çok sıkı şartlara bağlanmış ve dar yorumlanmıştır. Yargıtay'ın yerleşik içtihatları (formül kararları), taşkın yapı davasının kabulü için şu şartların varlığını kesinlikle aramaktadır:

• Yapı Sahibinin İnşaat Sırasındaki Tam ve Gerçek İyiniyeti: Yapı sahibinin, taşkın yapıyı yaparken komşu parsele tecavüz ettiğini kesinlikle bilmemesi ve bilebilecek durumda olmaması şarttır. İyiniyet, inşaatın başladığı andan bittiği ana kadar devam etmelidir. Komşunun itirazına rağmen inşaatı sürdürmek iyiniyeti ortadan kaldırır. Tapu kayıtlarının bilinmemesi tek başına iyiniyet karinesi oluşturmaz.
• Komşu Malik veya Seleflerinin Tecavüze Tolerans Göstermesi (Sükût veya İtiraz Etmeme): Komşu malikin, taşkınlığın yapıldığını öğrendiği veya öğrenebilecek durumda olduğu halde, makul bir süre içinde inşaata itiraz etmemiş olması veya itirazına rağmen yapı sahibi inşaatı sürdürürken gerekli hukuki yollara başvurmamış olması gerekir. Bu durum, komşu malikin hakkını kötüye kullanması veya durumu kabullenmesi olarak değerlendirilir.
• Taşan Kısmın Kaldırılmasının Fahiş Zarar Doğurması: Yapının taşkın kısmının yıkılmasının, taşkın yapı sahibi için ölçüsüz ve katlanılmaz derecede büyük bir maddi zarar doğurması gerekir. Sadece masraf gerektirmesi yeterli değildir, bu masrafın yapının veya taşkın kısmın değerine oranla fahiş olması aranır.
• Tecavüz Eden Alanın Kaldırılması Talep Edilen Parsel Alanına Oranla Önemi: Taşkınlığın boyutu, tecavüz edilen alanın komşu parselin tamamına oranla küçük ve önemsiz olması, davanın kabulünde bir emare olarak değerlendirilebilir. Çok büyük tecavüzler TMK m. 725 kapsamında değerlendirilmeyebilir.
• Arsa Bedelinin ve Varsa Zararın Ödenmeye Hazır Olunması: Davacı, mahkemece tespit edilen tecavüz edilen arazinin bedelini ve varsa komşu malikin uğradığı zararları (örneğin, parselinin kalan kısmının değer kaybı) ödemeyi kabul etmeli ve bu bedeli mahkeme veznesine tevdi ettiğini kanıtlamalıdır.

VIII. KARARA KARŞI KANUN YOLU ve KARARIN İCRASI

• Kanun Yolları: Asliye Hukuk Mahkemesi'nin kararına karşı kararın tebliğinden itibaren iki hafta içinde istinaf (Bölge Adliye Mahkemesi) yoluna başvurulabilir. İstinaf incelemesi sonucu verilen karara karşı da, yasal şartların (dava değeri vb.) mevcut olması halinde temyiz (Yargıtay) yolu açıktır. TMK m. 725 gibi istisnai hükümlere dayalı davalarda Yargıtay içtihatları belirleyici olduğundan temyiz yolu sıkça başvurulan bir yoldur.
• Kararın İcrası: Mahkeme kararının kesinleşmesinin ardından, eğer dava kabul edilerek tapu iptali ve tescile karar verilmişse, mahkeme yazısı ilgili tapu müdürlüğüne gönderilir. Tapu müdürlüğü, kesinleşmiş mahkeme kararı doğrultusunda komşu parselin tecavüz edilen kısmının tapu kaydını iptal eder ve davacı (taşkın yapı sahibi) adına tescil eder. Bu tescil, genellikle tecavüz edilen arazi bedelinin komşu malike ödendiğinin (vezneye yattığının) ispat edilmesinden sonra yapılır. Tapu kaydında cins tashihi ve ifraz (ayırma) işlemleri gerekebilir.

IX. DİLEKÇE ÖRNEĞİ

Taşkın yapı nedeniyle tapu iptali ve tescil davası dilekçesi, Türk hukukunda TMK m. 725 gibi istisnai bir maddeye dayandığı ve ispatı çok zorlu şartları (yapı sahibinin inşaat sırasındaki iyiniyeti, komşu malikin toleransı, fahiş zarar) içerdiği için büyük bir dikkat ve hukuki bilgi gerektirir. Dilekçede, taşkınlığın ne zaman ve nasıl oluştuğu, yapı sahibinin neden iyiniyetli olduğu, komşu malikin taşkınlığı ne zaman öğrendiği, neden itiraz etmediği veya itirazının sonuçsuz kaldığı, taşkın kısmın kaldırılmasının neden fahiş zarar doğuracağı gibi hususlar somut vakıalarla ve mevcut delillerle desteklenerek detaylıca açıklanmalıdır. Keşif ve bilirkişi incelemesi talepleri dilekçede açıkça belirtilmelidir.

Standart bir dilekçe örneği, bu davanın gerektirdiği spesifik şartları ve ispat yükümlülüklerini tam olarak yansıtamayacağı gibi, Yargıtay'ın aradığı katı şartları göz ardı etme riskini de taşır. Bu nedenle, bu dava türünde hak kaybına uğramamak ve davanın başarı şansını en üst düzeye çıkarmak için mutlaka Bize Ulaşın alarak dava dilekçesinin hazırlanması ve davanın takip edilmesi en doğru ve güvenli yoldur. Avukatınız, TMK m. 725'in şartlarının somut olayınızda mevcut olup olmadığını değerlendirecek, gerekli delilleri belirleyecek ve süreci Yargıtay içtihatları doğrultusunda yönetecektir.

SONUÇ

Taşkın yapı nedeniyle tapu iptali ve tescil davası, bir yapının komşu parsele tecavüz etmesi durumunda, yapı sahibinin çok istisnai şartlar altında tecavüz edilen alanın mülkiyetini talep ettiği bir davadır (TMK m. 725). Bu dava, mülkiyet hakkına önemli bir istisna getirdiği için Yargıtay tarafından oldukça dar yorumlanmaktadır.

Bu davanın kendine özgü, katı şartları ve ispat zorlukları göz önüne alındığında, hak kaybını önlemek ve dava sürecini doğru yönetmek için mutlaka Bize Ulaşın alınması şiddetle tavsiye edilir. Dava açma hakkının kural olarak yapının tamamlanmasından itibaren 10 yıllık zamanaşımı süresine tabi olduğu da unutulmamalıdır.