Gayrimenkul (taşınmaz) alım satımı, genellikle tapu müdürlüğünde resmi senetle yapılan kesin satış işlemiyle tamamlanır. Ancak bazen taraflar, kesin satıştan önce ilerideki bir tarihte satışın yapılacağına dair bir ön sözleşme yapma ihtiyacı duyarlar. İşte bu ihtiyaca cevap veren hukuki araçlardan en önemlisi "Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi"dir. Bu sözleşme, vaat alacaklısına (alıcıya) ileride taşınmazın mülkiyetinin kendisine devredilmesini talep etme hakkı verir. Peki, satıcı (vaat borçlusu) bu sözünü tutmazsa ne olur? İşte bu durumda "Taşınmaz Satış Vaadine Dayanan Tapu İptali ve Tescil Davası" devreye girer. Asel Neva Hukuk ve Arabuluculuk olarak, bu önemli sözleşmeyi ve ilgili dava sürecini tüm yönleriyle ele alıyoruz.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, bir kimsenin (vaat borçlusu/satıcı) sahip olduğu veya ileride sahip olacağı belirli bir taşınmazı, başka bir kimseye (vaat alacaklısı/alıcı) satmayı taahhüt ettiği, alıcının da bu taşınmazı almayı taahhüt ettiği, her iki tarafa borç yükleyen bir ön sözleşmedir. Bu sözleşme, alıcıya doğrudan mülkiyet hakkı vermez; ancak alıcıya, satıcıdan ileride tapuda resmi satışı ve mülkiyetin devrini talep etme şahsi (kişisel) hakkı tanır.
En Önemli Husus: Geçerlilik Şartı – Resmi Şekil!
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin hukuken geçerli olabilmesi için mutlaka resmi şekilde yapılması zorunludur. Bu resmi şekil kuralı, Türk Medeni Kanunu, Türk Borçlar Kanunu ve Noterlik Kanunu'ndan kaynaklanır. Buna göre sözleşme:
Noterlikçe "Düzenleme Şeklinde" yapılmalıdır (Noterlik Kanunu md. 60/3, md. 89). Bu, sözleşmenin bizzat noter tarafından hazırlanıp taraflarca noter huzurunda imzalanması anlamına gelir. Noter onaylı (imza onayı şeklinde) veya tarafların kendi aralarında adi yazılı olarak yaptıkları sözleşmeler kesinlikle geçersizdir ve bu geçersiz sözleşmeye dayanarak tapu iptali ve tescil davası açılamaz.
Sözleşmenin Temel Unsurları Nelerdir?
Geçerli bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde bulunması gereken temel unsurlar şunlardır:
- Tarafların (vaat eden ve vaat alan) kimlik bilgileri.
- Satışı vaat edilen taşınmazın açık ve belirli (veya belirlenebilir) şekilde tanımlanması (Ada, parsel numarası vb.).
- Satış bedeli veya bedelin nasıl belirleneceği.
- Tarafların karşılıklı satış ve alım vaatleri.
- Noter tarafından düzenlenmiş olması.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Tapuya Şerhi (Annotation)
Vaat alacaklısı (alıcı), noter tarafından düzenlenen satış vaadi sözleşmesini Tapu Müdürlüğü'nde şerh işlemi ile tapu kütüğünün "Şerhler" sütununa işletebilir (şerh ettirebilir). Bu şerhin iki önemli sonucu vardır:
- Güçlendirilmiş Kişisel Hak: Normalde kişisel haklar sadece sözleşmenin karşı tarafına karşı ileri sürülebilirken, şerh sayesinde bu hak güçlenir ve taşınmazı sonradan edinen (satın alan, bağış yoluyla alan vb.) üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir hale gelir.
- Süre: Şerhin etkisi 5 yıl sürer. Bu süre içinde taşınmaz başkasına satılsa bile, vaat alacaklısı yeni malike karşı tapu iptali ve tescil davası açarak hakkını kullanabilir. 5 yılın sonunda şerh etkisini yitirir ve tapu müdürlüğünce resen terkin edilebilir. Şerh olmasa da sözleşme geçerliliğini korur ancak üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez.
Vaadin Yerine Getirilmemesi ve Tapu İptali ve Tescil Davası
Geçerli bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi olmasına rağmen, vaat borçlusu (satıcı) tapuda devir işlemini yapmaktan kaçınırsa, vaat alacaklısı (alıcı) mahkemeye başvurarak dava açabilir. Bu davanın amacı, mahkeme kararıyla vaat borçlusunun mülkiyetindeki (veya şartları varsa kötü niyetli üçüncü kişinin mülkiyetindeki) tapu kaydının iptal edilerek, taşınmazın kendi adına tescil edilmesini sağlamaktır. Mahkemenin tescil kararı, tapu müdürlüğündeki tescil işlemi için esas alınır.
Davanın Tarafları Kimlerdir?
- Davacı: Vaat alacaklısı (sözleşmede alıcı olarak görünen kişi) veya onun yasal mirasçıları.
- Davalı: Vaat borçlusu (sözleşmede satıcı olarak görünen kişi) veya onun yasal mirasçıları. Eğer taşınmaz, sözleşmeden sonra (ve şerh yoksa veya şerhin süresi dolmuşsa) iyi niyetli olmayan bir üçüncü kişiye devredilmişse, bu üçüncü kişi de davalı olarak gösterilebilir. Şerh varsa, taşınmazı devralan herkes davalı olabilir.
Dava Açma Şartları Nelerdir?
Bu davanın açılabilmesi ve kabul edilebilmesi için aşağıdaki şartların mevcut olması gerekir:
- Geçerli Sözleşme: Noterlikçe düzenleme şeklinde yapılmış, geçerli bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi bulunmalıdır.
- Belirli Taşınmaz: Sözleşmede satışı vaat edilen taşınmaz belirli veya belirlenebilir olmalıdır.
- İfa İmkanı: Vaat borçlusu (veya mirasçıları) dava konusu taşınmazın maliki olmalıdır veya taşınmaz kötü niyetli 3. kişiye devredilmiş olmalıdır. Mülkiyetin devri hukuken mümkün olmalıdır (örn. taşınmaz kamulaştırılmamış olmalı, imar durumu elverişli olmalı).
- Karşı Edimin İfası: Genellikle vaat alacaklısının (alıcının) sözleşmede kararlaştırılan satış bedelini ödemiş olması veya ödemeye hazır olması (ve mahkemece belirlenecek bedeli depo etmesi) gerekir.
- Zamanaşımı: Dava, zamanaşımı süresi içinde açılmalıdır.
Zamanaşımı Süresi Ne Kadardır? Dikkat!
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil davalarında uygulanacak zamanaşımı süresi, Türk Borçlar Kanunu genel hükümlerine göre 10 yıldır (TBK md. 146). Bu süre, sözleşmenin ifa olanağının doğduğu tarihten itibaren işlemeye başlar (genellikle sözleşme tarihinden veya sözleşmede kararlaştırılan teslim/tescil tarihinden itibaren).
Ancak Çok Önemli Bir İstisna: Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre, eğer satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme uyarınca vaat alacaklısının (alıcının) fiili kullanımına (zilyetliğine) teslim edilmişse, vaat alacaklısı taşınmazı kullandığı sürece zamanaşımı işlemez. Yani, alıcı evi veya arsayı fiilen kullanıyorsa, 10 yıllık süre dolsa bile dava açma hakkını kaybetmez. Bu durum, alıcılar için önemli bir güvencedir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme Hangisidir?
- Görevli Mahkeme: Bu tür davalarda görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi'dir.
- Yetkili Mahkeme: Yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir ve bu yetki kesindir, yani taraflar aksini kararlaştıramazlar (HMK md. 12).
Yargılama Süreci ve İspat
Davada temel ispat aracı, noterlikçe düzenlenmiş satış vaadi sözleşmesinin kendisidir. Davacı (alıcı), geçerli bir sözleşmenin varlığını ispatlamalıdır. Davalı (satıcı) ise sözleşmenin geçersiz olduğunu, bedelin ödenmediğini veya zamanaşımının dolduğunu (alıcının zilyetliği yoksa) iddia ve ispat edebilir. Mahkeme, bedelin ödenip ödenmediğini araştırır ve gerekirse bedelin mahkeme veznesine depo edilmesine karar verebilir.
Sonuç
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, doğru şekilde yapıldığında alıcıya güçlü bir hak sağlayan önemli bir hukuki araçtır. Ancak geçerliliği sıkı şekil şartına (noterde düzenleme) bağlıdır ve bu şarta uyulmaması halinde hiçbir hukuki sonuç doğurmaz. Sözleşme şartları yerine getirilmediğinde ise tapu iptali ve tescil davası, alıcının mülkiyet hakkına kavuşması için etkili bir yoldur. Özellikle zamanaşımı ve zilyetlik ilişkisi gibi konularda Yargıtay uygulamaları büyük önem taşımaktadır.
Bu süreçlerin karmaşıklığı, şekil şartlarının hayati önemi ve ispat kuralları dikkate alındığında, hak kaybı yaşamamak için mutlaka uzman bir gayrimenkul avukatından destek alınması tavsiye edilir.
Gaziantep merkezli Asel Neva Hukuk ve Arabuluculuk Bürosu olarak, taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin hazırlanması, tapuya şerhi ve bu sözleşmelere dayalı tapu iptali ve tescil davaları konusunda müvekkillerimize kapsamlı hukuki danışmanlık ve avukatlık hizmeti sunmaktayız. Haklarınızı güvence altına almak ve hukuki süreçleri doğru yönetmek için Asel Neva Hukuk ile iletişime geçebilirsiniz.
Bize UlaşınYasal Uyarı: Bu blog yazısı, genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Her hukuki durum kendine özgü olduğundan, spesifik durumunuz için güncel mevzuatı takip etmeniz ve bir avukata danışmanız tavsiye edilir.