Kiracılık Sıfatının Tespiti Davası

KİRACILIK SIFATININ TESPİTİ DAVASI

Kira sözleşmeleri, günlük hayatın ayrılmaz bir parçasıdır ve hem kiracı hem de kiraya veren için önemli hak ve yükümlülükler doğurur. Ancak bazen, taraflar arasında kira ilişkisinin varlığı veya niteliği konusunda anlaşmazlıklar ortaya çıkabilir. İşte bu noktada, hukuki ilişkinin netleştirilmesi ve hakların korunması amacıyla kiracılık sıfatının tespiti davası önem kazanır.

Bu yazımızda, kiracılık sıfatının tespiti davasının yasal dayanaklarını, kira sözleşmesinin temel unsurlarını, dava sürecini ve bu tür davalarda dikkat edilmesi gereken hususları detaylı bir şekilde ele alacağız.

I. İLGİLİ MEVZUAT

Kiracılık sıfatının tespiti davaları, esas olarak Türk Borçlar Kanunu ve Hukuk Muhakemeleri Kanunu hükümlerine dayanır:

İlgili Mevzuat Hakkında Bilgi İçin:

• 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu - Kira Sözleşmesi Bölümü
• 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu

II. KİRA SÖZLEŞMESİ ve UNSURLARI

A) Genel Olarak

Kira sözleşmeleri, taşınmaz veya taşınır bir malın belirli bir bedel karşılığında belirli veya belirsiz bir süre için kullanma hakkının devredilmesini sağlayan hukuki işlemdir. Günlük hayatta en sık karşılaşılan sözleşme türlerinden biridir.

B) Kira Sözleşmesinin Tanımı ve Hukuki Niteliği

TBK madde 299'a göre kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Kira sözleşmesi, iki tarafa borç yükleyen, sürekli edimli ve rızai bir sözleşmedir.

C) Kira Sözleşmesinin Türleri

D) Kira Sözleşmesinin Tarafları

• Kiraya Veren: Kiralanan şeyi kullanıma bırakmayı üstlenen taraftır. Kiraya veren, malın sahibi olmak zorunda değildir; kullanma yetkisine sahip olması yeterlidir (örn. intifa hakkı sahibi, limited ayni hak sahibi).
• Kiracı: Kiralanan şeyi kullanma ve yararlanma hakkı karşılığında kira bedelini ödemeyi üstlenen taraftır.

E) Kira Sözleşmesinin Konusu

Kira sözleşmesinin konusu, bir taşınır veya taşınmaz mal olabileceği gibi, kullanıma elverişli bir hak da olabilir (örn. maden arama hakkı kirası).

F) Kira Sözleşmesinin Şekli

TBK madde 299'a göre, kira sözleşmesi için kural olarak herhangi bir şekil şartı yoktur (sözlü dahi yapılabilir). Ancak ispat kolaylığı açısından yazılı yapılması büyük önem taşır. Taşınmaz kiralarında genellikle yazılı sözleşme düzenlenir.

G) Kira İlişkisinin İspatı

Kira ilişkisinin varlığı ispat edilmesi gereken temel husustur. Yazılı kira sözleşmesi en güçlü delildir. Bunun yanı sıra, banka havalesiyle ödenen kira bedelleri, kira makbuzları, elektrik, su, doğal gaz gibi abonelik faturaları, tanık beyanları, kira ilişkisine dair yazışmalar ve hatta kiraya verenin eylemleri (örn. anahtar teslimi) de ispat aracı olarak kullanılabilir.

H) Kira İlişkisinde Bedel

Kira sözleşmesinin olmazsa olmaz unsurlarından biri kira bedelidir. Kira bedelinin belirlenmiş veya belirlenebilir olması gerekir. Belirlenmemişse, emsal kiralar veya piyasa koşulları dikkate alınarak mahkemece tespit edilebilir.

III. KİRACILIK İLİŞKİSİNİN DEVRİ

Kiracı, kiralayanın yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamaz veya kullanım hakkını devredemez (TBK madde 323). Bu kuralın ihlali, kiraya veren için sözleşmeyi fesih hakkı doğurabilir. Devir halinde, sözleşme ilişkisi yeni kiracı ile devam eder ve eski kiracı kural olarak sorumluluktan kurtulur.

Daha Fazla Bilgi İçin:

• 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu - Madde 323

IV. KİRALANANIN EL DEĞİŞTİRMESİ

TBK madde 310'a göre, kiralanan taşınmazın veya taşınırın mülkiyeti el değiştirirse (örn. satılması), yeni malik, kira sözleşmesinin tarafı olur. Yani, kiracının mevcut kira sözleşmesi yeni malikle devam eder. Yeni malik, kiralayanın halefi sayılır ve sözleşmenin hükümlerine uymak zorundadır. Ancak, yeni malikin kendi ihtiyacı nedeniyle tahliye hakkı gibi istisnai durumlar kanunda belirtilmiştir.

Daha Fazla Bilgi İçin:

• 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu - Madde 310

V. KİRA SÖZLEŞMESİNİN TAPUYA ŞERHEDİLMESİ

Kira sözleşmesi, tapu kütüğüne şerh edilebilir (TBK madde 312). Şerh edilmesi, kira ilişkisinin sonraki maliklere karşı da ileri sürülebilmesini sağlar ve kiracının hakkını güçlendirir. Şerh edilmese dahi yeni malik sözleşmeye taraf olur; ancak şerh, özellikle tahliye talepleri karşısında kiracının elini daha da güçlendirir.

Daha Fazla Bilgi İçin:

• 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu - Madde 312

VI. DAVANIN ANLAMI ve HUKUKİ NİTELİĞİ

Kiracılık sıfatının tespiti davası, bir kişinin belirli bir taşınmazda veya taşınırda kiracı olup olmadığının, taraflar arasında bir kira ilişkisinin bulunup bulunmadığının veya mevcut bir kira sözleşmesinin hangi koşullarla devam ettiğinin mahkeme kararıyla tespit edilmesini talep eden bir davadır.

VII. KİRA SÖZLEŞMESİNİN UZAMASI

Özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında, belirsiz süreli kira sözleşmeleri için belirli süreli sözleşmelerin otomatik olarak uzaması esastır. TBK madde 347'ye göre, kiracı sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzamış sayılır. Kiraya veren ise, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi kendiliğinden sona erdiremez. Yalnızca 10 yıllık uzama süresi sonunda haklı nedenlerle tahliye davası açabilir.

Daha Fazla Bilgi İçin:

• 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu - Madde 347, 348

VIII. KİRACILIK SIFATININ DEVAM ETTİĞİNE İLİŞKİN YARGITAY UYGULAMASINDAN ÖRNEKLER

Yargıtay, kira ilişkisinin devam ettiğini gösteren çeşitli durumlarda kiracılık sıfatının tespitine hükmetmektedir. Öne çıkan bazı örnekler:

IX. DAVACI

Kiracılık sıfatının tespiti davasında davacı, genellikle kendisinin kiracı olduğunu iddia eden ancak bu sıfatı tartışmalı hale gelen veya mal sahibi tarafından reddedilen kişidir. Örneğin, mal sahibinin kendisini kiracı olarak kabul etmemesi, tahliye talebinde bulunması veya kira bedelini almayı reddetmesi gibi durumlarda, kiracı bu davayı açarak hukuki statüsünü netleştirmeyi amaçlar.

X. DAVALI

Bu davada davalı, kira ilişkisinin varlığını veya devamını reddeden, kiracılık sıfatının tanınmamasına neden olan kişidir. Genellikle, kiralanan taşınmazın maliki veya kiraya veren konumundaki kişidir.

XI. İSPAT YÜKÜ

HMK madde 190'a göre, ispat yükü, iddia ettiği vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir. Kiracılık sıfatının tespiti davasında, kiracı olduğunu iddia eden davacı, kira sözleşmesinin varlığını ve kendi kiracılık sıfatını ispatlamakla yükümlüdür. Bu ispat, yazılı kira sözleşmesi, kira ödeme dekontları/makbuzları, elektrik, su, doğal gaz gibi abonelik faturaları, tanık beyanları, yazışmalar ve diğer tüm delillerle yapılabilir.

XII. ZAMANAŞIMI VEYA HAK DÜŞÜRÜCÜ SÜRE

Kiracılık sıfatının tespiti davaları, bir hukuki durumun varlığının tespitine yönelik davalar olduğundan, bu davanın açılması için özel bir zamanaşımı veya hak düşürücü süre öngörülmemiştir. Yani, bir kişi kira ilişkisinin varlığını öğrenir öğrenmez veya tartışmalı hale gelir gelmez bu davayı açabilir. Ancak, kira ilişkisinden doğan kira bedeli alacağı, tahliye gibi diğer taleplerin kendi özel zamanaşımı veya hak düşürücü süreleri bulunur.

XIII. GÖREVLİ ve YETKİLİ MAHKEME

Daha Fazla Bilgi İçin:

• 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu - Madde 10
• 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu - Madde 357

XIV. HARÇ ve VEKALET ÜCRETİ

XV. YARGILAMA USULÜ

Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülen kira davaları, Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nda düzenlenen basit yargılama usulüne tabidir. Bu usul, yazılı yargılama usulüne göre daha hızlı ve pratik olmayı hedefler. Daha az sayıda dilekçe (dava dilekçesi, cevap dilekçesi) sunulur ve duruşmalar daha yoğun geçebilir. Mahkeme, delillerin toplanmasını ve değerlendirilmesini hızlıca yaparak kısa sürede karar vermeyi amaçlar.