Ana Sayfa > Blog > Özel Hukuk > Aile Hukuku > Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesine Dayanan Tapu İptali ve Tescil Davası

Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesine Dayanan Tapu İptali ve Tescil Davası

Yayın Tarihi: 31.05.2025

Hızlı Bilgi

Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi

Bir kişinin, kendisine ölünceye kadar bakıp gözetmesi karşılığında, genellikle bir taşınmazını diğer kişiye devretmeyi borçlandığı resmi yazılı sözleşmedir.

Dava Sebepleri

Şekil eksikliği, bakım borcunun yerine getirilmemesi veya muvazaa (mirasçılardan mal kaçırma) en sık dava sebepleridir.

Zamanaşımı

Şekil eksikliği ve muvazaa iddialarına dayalı davalar zamanaşımına tabi değildir. İfa edilmeme iddiasında 10 yıllık zamanaşımı uygulanabilir.

Yetkili Mahkeme

Taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi kesin yetkilidir.

Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi, bir kişinin (bakım alacaklısı) diğer bir kişiye (bakım borçlusu), kendisinin ölünceye kadar bakıp gözetmesi karşılığında, genellikle bir malvarlığı değerini (taşınmaz gibi) devretmeyi borçlandığı bir sözleşmedir. Bu sözleşme, bakım ihtiyacı olan kişiler ile bu bakımı üstlenen kişiler arasında kurulur. Ancak, özellikle bakım alacaklısının vefatından sonra, mirasçıların bu sözleşmenin geçerliliğini veya ifasını (yerine getirilip getirilmediğini) sorgulaması sonucunda Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesine Dayanan Tapu İptali ve Tescil Davaları açılabilir.

Bu dava türü, genellikle bakım alacaklısı tarafından sözleşme karşılığında devredilen taşınmazın tapu kaydının iptalini ve mirasçılar adına tescilini sağlamayı amaçlar. Davanın temelinde yatan iddialar genellikle sözleşmenin şekil eksikliği, bakım borcunun hiç veya gereği gibi yerine getirilmemesi veya sözleşmenin mirasçılardan mal kaçırma amaçlı (muvazaalı) yapıldığı yönündedir.

İlgili Mevzuat

Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi ve bu sözleşmeye dayalı tapu iptali ve tescil davalarının temel hukuki dayanakları Türk Borçlar Kanunu ve Türk Medeni Kanunu'nda yer alır.

A) Türk Borçlar Kanunu (TBK)

TBK, Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesini özel olarak düzenler:

  • TBK m. 611-619 (Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi): Sözleşmenin tanımı (TBK m. 611), şekil şartı (resmi şekil - TBK m. 612), bakım borçlusunun yükümlülükleri, bakım alacaklısının hakları, sözleşmenin sona erme sebepleri ve sonuçları bu maddeler arasında yer alır.
  • Şekil Şartı (TBK m. 612): Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi'nin geçerli olabilmesi için miras sözleşmesi şeklinde resmi yazılı olarak yapılması gerekir. Bu, sözleşmenin noter huzurunda düzenleme şeklinde veya tapu memuru huzurunda yapılması gerektiği anlamına gelir. Şekil şartına uyulmaması sözleşmeyi geçersiz kılar.
  • Bakım Borçlusunun Yükümlülükleri (TBK m. 614): Bakım borçlusu, sözleşme süresince bakım alacaklısını özenle bakıp gözetmekle yükümlüdür. Bu yükümlülük barınma, beslenme, giyim, sağlık hizmetlerine erişim, harçlık verme gibi bakım alacaklısının yaşamı için gerekli her türlü desteği kapsar.
B) Türk Medeni Kanunu (TMK)

TMK, mülkiyetin kazanılması, tapu sicili ve miras hukukuna ilişkin temel prensipleri içerir:

  • TMK m. 705: Mülkiyetin kazanılması tescille olur. Ölünceye kadar bakma sözleşmesi karşılığında taşınmazın devri de tescille gerçekleşir.
  • TMK m. 1023-1025: Tapu siciline güven ilkesi, yolsuz tescil ve tapu kaydının düzeltilmesi davası. Ölünceye kadar bakma sözleşmesi geçersizse (şekil eksikliği, muvazaa) veya bakım borcu ifa edilmemişse, bu sözleşmeye dayalı tescil yolsuz hale gelebilir ve TMK m. 1025 gereğince iptali istenebilir. Eğer taşınmaz sözleşme sonrası üçüncü kişilere devredilmişse, TMK m. 1023 ve 1024 uyarınca iyiniyetin korunup korunmayacağı tartışılır.
  • TMK Miras Hukuku Hükümleri: Özellikle ölünceye kadar bakma sözleşmesinin mirasçılardan mal kaçırma amaçlı (muvazaalı) yapıldığı iddiasında temel hukuki çerçeveyi sunar. TMK m. 565, mirasbırakanın sağlığında yapmış olduğu ve mirasçıların saklı paylarını zedeleyen bazı kazandırmaların tenkise (indirim) tabi olabileceğini düzenler. Ölünceye kadar bakma sözleşmesindeki muvazaa iddiası ise, işlemin saklı payı zedelemesinden ziyade, işlemin gerçekte bakım karşılığı devir olmayıp, mirasçılardan mal kaçırma amacıyla yapıldığını iddia eder.

Davacı

Kimler Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesine Dayanan Tapu İptali ve Tescil Davası Açabilir?

Ölünceye kadar bakma sözleşmesine dayanan tapu iptali ve tescil davasında davacı, genellikle bakım alacaklısının haklarının ihlal edildiğini veya miras haklarının zedelendiğini iddia eden kişilerdir:

  • Mirasçılar: Bakım alacaklısının vefatından sonra, onun yasal veya atanmış mirasçıları bu sözleşmenin geçersizliği veya ifa edilmediği nedeniyle tapu iptali davası açabilirler. Mirasçılık belgesi ile dava açma haklarını ispatlarlar.
  • Bazı Durumlarda Bakım Alacaklısı: Eğer bakım alacaklısı yaşıyor ve sözleşmenin ifa edilmediğini veya aldatıldığını iddia ediyorsa bizzat kendisi de dava açabilir (sözleşmeden dönme, iptal veya tazminat talebiyle birlikte). Ancak tapu iptali davaları çoğunlukla ölüm sonrası mirasçılarca açılır.

Davalı

Dava, Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi gereğince taşınmazın devredildiği ve tapu kaydında halen malik olarak görünen kişiye karşı açılır:

  • Bakım Borçlusu: Sözleşme gereğince taşınmazı devralan kişi (bakım borçlusu) davalıdır.
  • Sonraki Malikler: Eğer taşınmaz, ölünceye kadar bakma sözleşmesi karşılığında bakım borçlusuna devredildikten sonra üçüncü bir kişiye satılmışsa, dava en son tapu kaydında malik görünen kişiye karşı açılır. Ancak bu kişinin iyiniyetli olup olmadığı (TMK m. 1023), davanın sonucu için kritik öneme sahiptir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesine dayanan tapu iptali ve tescil davaları, taşınmazın aynına ilişkin davalardan olduğundan:

  • Görevli Mahkeme: Asliye Hukuk Mahkemesi görevlidir.
  • Yetkili Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m. 12).

Harç ve Vekalet Ücreti

Dava konusunun değeri (taşınmazın değeri) para ile ölçülebildiğinden:

  • Dava Harcı: Dava açılırken dava konusu taşınmazın dava tarihindeki değeri üzerinden nispi (oransal) harç peşin olarak ödenir. Mahkemece yapılacak keşif sonucu değerin tespiti halinde harç tamamlaması istenebilir.
  • Vekalet Ücreti: Dava sonucunda hükmedilecek vekalet ücreti, davanın değeri üzerinden Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi'ne göre nispi olarak belirlenir.

Zamanaşımı veya Hak Düşürücü Süre

Ölünceye kadar bakma sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil davalarında zamanaşımı veya hak düşürücü süre, davanın dayandırıldığı nedene göre değişir:

  • Sözleşmenin Geçersizliği (Şekil Eksikliği vb.): Sözleşme şekil şartına (resmi yazılılık) uyulmadan yapılmışsa, sözleşme kesin hükümsüzdür (mutlak butlan). Mutlak butlanla geçersiz işlemler kural olarak bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değildir. Bu nedenle, şekil eksikliğine dayalı tapu iptali davası her zaman açılabilir.
  • Muvazaa (Mirasçıdan Mal Kaçırma Amacı): Eğer sözleşme, bakım alacaklısının gerçek iradesinin bakım karşılığı taşınmaz devri olmayıp, mirasçılardan mal kaçırma amacıyla yapıldığı iddiasına dayanıyorsa (muvazaa), bu durumda da işlemin mutlak butlanla hükümsüz olduğu kabul edilir. Muvazaa iddiasına dayalı tapu iptali davası da, her zaman açılabilir. (Bu durum Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarıyla sabittir).
  • Sözleşmenin İfa Edilmemesi (Bakım Borcunun Yerine Getirilmemesi): Eğer sözleşme şeklen geçerli ancak bakım borçlusu bakım yükümlülüğünü hiç veya gereği gibi yerine getirmemişse, bu durumda bakım alacaklısı veya mirasçıları sözleşmenin feshi veya geçersizliğini talep edebilir. TBK m. 618'e göre, bakım borçlusunun temerrüdü (borcunu yerine getirmemesi) halinde, bakım alacaklısı sözleşmeden dönebilir. Sözleşmeden dönme hakkının kullanılması veya ifa edilmeme nedeniyle açılacak davalar genel zamanaşımı süresi olan 10 yıllık zamanaşımına (TBK m. 146) tabi olabilir. Bu süre, genellikle bakım alacaklısının ölüm tarihinden itibaren başlar.

Uygulamada en sık karşılaşılan dava sebepleri şekil eksikliği ve muvazaa olup, bu iddialara dayalı davalar zamanaşımına tabi değildir.

Yargılama Usulü

Dava, Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) genel hükümlerine göre yürütülür. Önemli aşamalar:

  • Dilekçeler Aşaması: Dava dilekçesi sunulur, tebligat yapılır, davalı cevap verir. Muvazaa iddiası varsa bu dilekçelerde açıkça belirtilir.
  • Tahkikat: Mahkeme delilleri toplar.
  • Delillerin Toplanması:
    • Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi'nin aslı veya onaylı örneği mahkemeye sunulur/getirtilir.
    • Tapu kayıtları (taşınmazın sözleşme öncesi ve sonrası tüm devirlerini gösteren tedavüllü kayıtlar) getirtilir.
    • Nüfus kayıtları (özellikle mirasçılık ilişkisinin tespiti için).
    • Tanık Beyanları: Özellikle bakım borcunun yerine getirilip getirilmediği ve sözleşmenin yapıldığı sıradaki bakım alacaklısının gerçek niyeti (muvazaa iddiası için) hakkında tanık dinlenir.
    • Sağlık Durumu Delilleri: Bakım alacaklısının sözleşme tarihindeki sağlık durumu (bakıma gerçekten ihtiyacı olup olmadığı) hakkında raporlar veya kayıtlar incelenebilir.
    • Maddi Durum Delilleri: Bakım alacaklısının sözleşme tarihindeki maddi durumu (bakıma ihtiyacı olup olmadığı) ve bakım borçlusunun mali gücü araştırılabilir (muvazaa ve ifa iddiası için).
    • Keşif ve Bilirkişi İncelemesi: Taşınmazın sözleşme tarihindeki değeri ile devredilen diğer mallar varsa onların değeri belirlenebilir. Bakım borcunun niteliği ve süresi de bilirkişi aracılığıyla değerlendirilebilir.
  • Karar: Mahkeme, toplanan tüm delilleri değerlendirerek sözleşmenin geçerliliği, muvazaa olup olmadığı veya bakım borcunun ifa edilip edilmediği konularında bir karar verir.

Yargıtay'ın Formül Kararı

Ölünceye kadar bakma sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil davalarında en sık karşılaşılan iddia muvazaa (mirasçıdan mal kaçırma) iddiasıdır. Yargıtay'ın bu konudaki yerleşik ve istikrarlı içtihatları (formül kararları), muvazaanın nasıl ispatlanması gerektiği konusunda yol göstericidir.

Yargıtay'a göre, bir ölünceye kadar bakma sözleşmesinin mirasçıdan mal kaçırma amaçlı muvazaalı olup olmadığı araştırılırken, şeklen geçerli olan sözleşmenin arkasındaki gerçek amaç ve irade belirlenmelidir. Muvazaanın varlığını ispat yükü davacılara (mirasçılara) aittir. Ancak mirasçılar üçüncü kişi konumunda sayıldığından, muvazaa iddiasını her türlü delille ispat edebilirler (tanık dahil, HMK m. 203'teki tanıkla ispat yasağının istisnası).

Yargıtay, muvazaanın ispatı için şu gibi emarelerin (belirtilerin) araştırılması gerektiğini belirtir:

  • Bakım alacaklısının (mirasbırakanın) sözleşme tarihinde gerçekten bakıma muhtaç olup olmadığı.
  • Sözleşme tarihinde bakım alacaklısının yaşı ve sağlık durumu.
  • Bakım borçlusu ile bakım alacaklısı arasındaki yakınlık derecesi (akrabalık, arkadaşlık ilişkisi).
  • Bakım borçlusunun bakım alacaklısına sözleşmeden önce fiilen bakım hizmeti verip vermediği.
  • Sözleşme ile devredilen malın değeri ile bakım alacaklısının sözleşme sırasındaki yaşına göre alması muhtemel bakım hizmetinin değeri arasındaki orantı. (Ölen kişinin kısa süre sonra vefat etmesi ve malın değerinin bakım maliyetine göre çok yüksek olması muvazaa emarelerinden sayılabilir).
  • Mirasbırakanın (bakım alacaklısının) diğer mirasçıları ile ilişkileri.
  • Sözleşmenin yapılması için haklı bir nedenin bulunup bulunmadığı.

Mahkeme, bu emareleri bir bütün olarak değerlendirerek sözleşmenin gerçek bir bakım amacı taşıyıp taşımadığını, yoksa mirasçılardan mal kaçırma amacıyla mı yapıldığını tespit eder. Eğer muvazaa tespit edilirse, sözleşme batıl sayılır ve tapu kaydı iptal edilir.

Karara Karşı Kanun Yolu ve Kararın İcrası

  • Kanun Yolları: Asliye Hukuk Mahkemesi'nin kararına karşı, kararın tebliğinden itibaren iki hafta içinde istinaf (Bölge Adliye Mahkemesi) yoluna başvurulabilir. İstinaf incelemesi sonucu verilen karara karşı da, yasal şartların (dava değeri vb.) mevcut olması halinde temyiz (Yargıtay) yolu açıktır. Muvazaa davalarında Yargıtay içtihatları çok önemli olduğundan temyiz yolu sıkça başvurulan bir yoldur.
  • Kararın İcrası: Mahkeme kararının kesinleşmesinin ardından, eğer dava kabul edilerek tapu kaydının iptali ve tesciline karar verilmişse, mahkeme yazısı ilgili tapu müdürlüğüne gönderilir. Tapu müdürlüğü, kesinleşmiş mahkeme kararı doğrultusunda mevcut tapu kaydını iptal eder ve taşınmazı karar lehtarının (davacılar/mirasçıların) adına tescil eder.

Dilekçe Örneği

Ölünceye kadar bakma sözleşmesine dayanan tapu iptali ve tescil davaları, özellikle muvazaa iddiası, bakım borcunun ifası ve ispatın karmaşıklığı nedeniyle hukuki bilgi ve deneyim gerektiren dava türlerindendir. Davanın dayandırılacağı hukuki sebep (şekil eksikliği, ifa etmeme, muvazaa), toplanacak deliller ve izlenecek yargılama usulü somut olayın özelliklerine göre büyük farklılıklar gösterir. Özellikle muvazaa iddiasının ispatında Yargıtay'ın aradığı emarelerin dilekçede belirtilmesi ve bu yönde delillerin sunulması davanın başarısı için kritik öneme sahiptir.

Bu nedenle, standart bir dilekçe örneği vermek yerine, her vakanın kendi özelinde Borçlar Hukuku, Miras Hukuku ve Gayrimenkul Hukuku alanında uzmanlaşmış bir avukat tarafından değerlendirilerek dava dilekçesinin hazırlanmasının en doğru ve güvenli yol olduğunu vurgulamak gerekir. Uzman bir avukat, mirasbırakanın gerçek niyetini, bakımın ifa edilip edilmediğini, taşınmazın değerini ve diğer tüm delilleri analiz ederek en uygun hukuki stratejiyi belirleyecek ve dava sürecini etkin bir şekilde yönetecektir.

Sonuç

Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil davası, sözleşmenin geçersizliği, bakım borcunun ifa edilmemesi veya en sık rastlanan şekliyle mirasçıdan mal kaçırma (muvazaa) amacı taşıması durumunda açılan önemli bir davadır. Sözleşmenin resmi şekil şartına uygun yapılması geçerliliği için esastır. Muvazaa iddiası, özellikle mirasçılar tarafından her türlü delille ispat edilebilir ve bu durumda sözleşme batıl sayılır.

Bu davalar, ispat faaliyetlerinin karmaşıklığı, özellikle muvazaa iddiasının Yargıtay içtihatları doğrultusunda ispatının zorluğu ve davanın niteliğine göre zamanaşımı sürelerinin farklılık gösterebilmesi nedeniyle uzmanlık gerektirir. Hak kaybını önlemek, muvazaa veya ifa etmeme gibi zorlu iddiaları ispatlayabilmek ve davanın usulüne uygun yürütülmesini sağlamak için mutlaka konusunda uzman bir avukattan profesyonel hukuki destek alınması şiddetle tavsiye edilir.

Gaziantep'te faaliyet gösteren Asel Neva Hukuk ve Arabuluculuk Bürosu olarak, taşınmaz hukuku ve tapu iptali-tescil davaları alanındaki tecrübemizle, özellikle Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesine dayalı tapu iptali davalarında sizlere rehberlik etmek ve haklarınızı en iyi şekilde savunmak için yanınızdayız.

Asel Neva Hukuk ile iletişime geçin

Bize Ulaşın

Yasal Uyarı: Bu blog yazısı, genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Her hukuki durum kendine özgü olduğundan, spesifik durumunuz için Resmi Gazete'de yayımlanan güncel mevzuatı takip etmeniz ve bir avukata danışmanız tavsiye edilir.

Kaynaklar

← Tüm Yazılara Dön