Giriş
Türkiye'de konut kiralarına ilişkin yasal düzenlemeler son yıllarda önemli değişiklikler geçirmiştir. Özellikle ekonomik dalgalanmalar ve artan enflasyon oranları sebebiyle, ev sahipleri ve kiracılar arasındaki hukuki ilişkiler daha karmaşık bir hal almıştır. Bu yazımızda, güncel yasal çerçeve kapsamında kira artış oranları, tahliye şartları ve zorunlu arabuluculuk süreçleri hakkında detaylı bilgiler sunacağız.
1. Yasal Çerçeve
Türkiye'de kira ilişkilerini düzenleyen temel yasal mevzuat şunlardır:
- 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu: Kira sözleşmelerinin genel çerçevesini belirler (Madde 299-356).
- 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu: Kira uyuşmazlıklarına ilişkin yargılama usullerini düzenler.
- 7413 Sayılı Kira Artış Oranlarının Sınırlandırılması Hakkında Kanun: 11 Haziran 2023 tarihinde Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir.
- 7464 Sayılı Konut Finansmanı Sözleşmeleri Kanunu: Konut finansmanı kapsamında yapılan kira sözleşmelerine ilişkin hükümler içerir.
Bu yasal düzenlemeler, kiracı ve ev sahibi arasındaki ilişkileri, tarafların hak ve yükümlülüklerini, sözleşmenin kurulması, uygulanması ve sona ermesine ilişkin kuralları belirlemektedir.
2. Güncel Kira Artış Oranları
7413 Sayılı Kanun ile kira artış oranlarına önemli sınırlamalar getirilmiştir. Buna göre:
- Konut Kiraları: Bir yıllık kira döneminde uygulanacak kira artışı, bir önceki kira yılında geçerli olan kira bedelinin %25'ini geçemez.
- Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE): Kira artış oranı, TÜFE'deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının altında ise, bu durumda TÜFE oranı uygulanır.
- Yabancı Para Cinsinden Kira Sözleşmeleri: Yabancı para üzerinden yapılan kira sözleşmelerinde artış oranı her halükarda %25'i geçemez.
Önemli Not: 7413 Sayılı Kanun'un geçerlilik süresi 1 Temmuz 2024 tarihine kadardır. Bu tarihten sonra kira artış oranlarının nasıl belirleneceği konusunda yeni düzenlemeler yapılabilir.
3. Tahliye Sebepleri
Türk Borçlar Kanunu'na göre, ev sahibinin kiracıyı tahliye ettirebilmesi için haklı sebepler şunlardır:
- İhtiyaç Sebebiyle Tahliye (TBK m.350): Ev sahibinin, eşinin veya alt soy ve üst soyunun konutu kendisi, eşi veya alt ve üst soyu için konut olarak kullanma ihtiyacı.
- Yeniden İnşa ve İmar Sebebiyle Tahliye (TBK m.350): Kiralanan konutun yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi veya değiştirilmesi gerekli olup, bu işler sırasında kiralanan yerin kullanımı imkânsız ise.
- Kiracının Sözleşmeye Aykırı Davranışları (TBK m.352): Kiracının kira bedelini ödemede temerrüde düşmesi veya sözleşmede belirtilen diğer yükümlülüklerini yerine getirmemesi.
- Dava Açma Süresi: Ev sahibi, kira sözleşmesinin bitiminden en az bir ay önce açacağı dava ile kiracıdan tahliyeyi talep edebilir.
Dikkat: Tahliye davalarında ispat yükü genellikle ev sahibindedir. Tahliye talebinin haklı sebeplere dayandığının ispatlanması gerekmektedir.
4. Arabuluculuk Süreci
7036 Sayılı İş Mahkemeleri Kanunu'nda yapılan değişiklik ile kira hukuku uyuşmazlıklarında da arabuluculuk dava şartı haline getirilmiştir. Buna göre:
- Zorunlu Arabuluculuk: Kira bedeli, kira artışı, tahliye ve tazminat taleplerini içeren davalarda, arabulucuya başvurulması dava şartı olarak belirlenmiştir.
- Arabuluculuk Süreci: Başvurudan itibaren 6 hafta içinde sonuçlandırılır. Zorunlu hallerde bu süre 2 hafta daha uzatılabilir.
- Arabuluculuk Ücreti: Anlaşma sağlanması durumunda arabuluculuk ücreti taraflarca eşit olarak karşılanır. Anlaşma olmazsa ilk iki saatlik ücret Hazine tarafından karşılanır.
- Arabuluculuk Anlaşma Belgesi: Tarafların anlaşması durumunda düzenlenen belge, ilam niteliğinde olup doğrudan icra edilebilir.
5. Kiracı ve Ev Sahibinin Dikkat Etmesi Gereken Hususlar
Kiracılar İçin Öneriler:
- Kira sözleşmesini mutlaka yazılı yapın ve bir örneğini saklayın.
- Kira ödemelerinizi belgelendirin (dekont, makbuz vb.).
- Mevzuatta belirlenen kira artış sınırlamalarını bilin.
- Tahliye davalarında yasal süreler konusunda bilgi sahibi olun.
- Konutun teslim edildiği hali belgelemek için fotoğraflarını çekin.
Ev Sahipleri İçin Öneriler:
- Kira sözleşmesinde tahliye şartlarını detaylı olarak belirtin.
- Kira artışlarını yasal sınırlar içinde yapın.
- Kiracının sözleşmeye aykırı davranışlarını belgelendirin.
- Kira ödemelerini düzenli olarak takip edin.
- İhtiyaç sebebiyle tahliye talebinde bulunacaksanız, gerçek ihtiyacınızı ispatlayabilecek belgeler hazırlayın.
Sonuç
Konut kiraları konusundaki hukuki düzenlemeler, ekonomik koşullara ve toplumsal ihtiyaçlara göre sürekli değişim göstermektedir. Hem kiracıların hem de ev sahiplerinin haklarını korumak ve yükümlülüklerini yerine getirmek için güncel yasal mevzuatı takip etmeleri büyük önem taşımaktadır. Kira sözleşmesi imzalamadan veya herhangi bir hukuki işlem başlatmadan önce, konunun uzmanı bir avukata danışmanız, haklarınızı korumanıza yardımcı olacaktır.
Not: Bu yazıdaki bilgiler genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup, hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Her somut olayın kendine özgü koşulları olduğundan, spesifik durumunuz için bir hukuk uzmanına danışmanız önerilir.