İNANÇLI İŞLEME DAYANAN TAPU İPTALİ ve TESCİL DAVASI

Tapu sicili, taşınmazların mülkiyetini ve üzerindeki hakları gösteren resmi kayıttır. Tapudaki tesciller, dış dünyaya karşı mülkiyetin kimde olduğunu gösterir ve iyiniyetli kişilerin bu kayıtlara güveni korunur (TMK m. 1023). Ancak uygulamada, taraflar arasında yapılan gizli bir anlaşmaya dayanarak, tapuda görünen devir amacından farklı bir hukuki amacı gerçekleştirmek için yapılan işlemler bulunur. Bu işlemlerden biri de inançlı işlem (veya inançlı temlik)'dir.

İnançlı işlemde, "inanan" (malik), bir taşınmazının tapu kaydını "inanılan" (güvenilen kişi) üzerine devreder. Bu devir, tapuda satış, bağışlama gibi geçerli bir hukuki sebebe dayanır ve görünürde inanılan kişi taşınmazın tam mülkiyetini edinir. Ancak, taraflar arasında yazılı bir inanç sözleşmesi bulunur. Bu sözleşmede, taşınmazın belirli bir süre sonra iade edileceği, belirli bir şart gerçekleştiğinde devredileceği veya başka bir amaçla (örneğin borca karşılık teminat olarak) devredildiği kararlaştırılır.

Sorun, inanılan kişinin tapudaki görünen mutlak mülkiyet hakkına dayanarak, inanç sözleşmesine aykırı davranması (örneğin taşınmazı iade etmemesi veya üçüncü bir kişiye satması) durumunda ortaya çıkar. İşte bu noktada, inanan veya mirasçıları tarafından İnançlı İşleme Dayanan Tapu İptali ve Tescil Davası açılır. Bu dava, tapudaki yolsuz tescilin (inanç sözleşmesine aykırı durumun) düzeltilmesini ve taşınmazın inanan adına yeniden tescilini sağlamayı amaçlar.

I. DAYANAK YARGITAY İÇTİHADI BİRLEŞTİRME KARARI

İnançlı işlemlere hukuki geçerlilik tanınması ve buna dayalı taleplerin dava konusu yapılabilmesi, Türk hukukunda önemli bir Yargıtay kararıyla sağlanmıştır. Bu karardan önce inançlı işlemler hukuken tartışmalıydı.

• Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nun E. 1987/2, K. 1988/2, T. 05.02.1988 Sayılı Kararı: Bu karar, inançlı işlemin (inançlı temlikin) kendine özgü hukuki niteliğini tanımış ve tapuda devredilen taşınmazın inanç sözleşmesi gereğince geri verilmesi (iadeten tescil) talebinin dava konusu yapılabileceğini kabul etmiştir. Bu karar, inançlı işleme dayanan tapu iptali ve tescil (veya iadeten tescil) davalarının hukuki dayanağını oluşturur.
• Kararın Esası: Bu karar, tapudaki tescilin her ne kadar mülkiyeti devir amacı taşısa da, taraflar arasındaki inanç sözleşmesi gereğince inanılanın mülkiyeti "inançlı olarak" elinde tuttuğunu ve bu sözleşmeye uygun davranma yükümlülüğü altında olduğunu belirtmiştir. İnanılanın bu yükümlülüğe aykırı davranması halinde, inananın inanç sözleşmesine dayanarak dava açabileceği kabul edilmiştir. Kararın en kritik şartı, inanç sözleşmesinin yazılı delille ispatlanması gerekliliğidir.

II. DAVACI

İnançlı İşleme Dayanan Tapu İptali ve Tescil Davasında davacı, inançlı işlemin tarafı olan ve taşınmazını inanç sözleşmesi gereğince geri isteme hakkına sahip olan inanandır.

• İnanan: İnançlı işlemle tapuyu devreden kişi sağ ise bizzat davayı açar.
• Mirasçılar: İnananın vefat etmesi halinde, yasal veya atanmış mirasçıları davacı olabilirler.

III. DAVALI

Dava, inançlı işlemle taşınmazın tapu kaydı üzerine devredilen ve tapuda halen malik olarak görünen inanılan kişiye karşı açılır.

• İnanılan: İnanç sözleşmesi gereğince taşınmazı inançlı olarak elinde tutan kişi davalıdır.
• Mirasçılar: İnanılanın vefat etmesi halinde, onun mirasçıları aleyhine dava açılır. Mirasçılar, inanç sözleşmesiyle bağlıdırlar.
• Sonraki Malikler: İnanılanın, inanç sözleşmesine aykırı davranarak taşınmazı bir üçüncü kişiye devretmesi halinde, dava bu üçüncü kişiye karşı açılır. Ancak, bu üçüncü kişinin TMK m. 1023 uyarınca iyiniyetli olup olmaması davanın sonucunu belirler. İyiniyetli üçüncü kişinin kazanımı kural olarak korunur. Bu durumda inananın, taşınmazı devreden inanılan aleyhine tazminat davası açması gerekebilir. Eğer üçüncü kişi kötüniyetliyse (inanç sözleşmesini biliyor veya bilmesi gerekiyorsa), tapu iptali ve tescil davası ona karşı da açılabilir.

IV. GÖREVLİ ve YETKİLİ MAHKEME

İnançlı İşleme Dayanan Tapu İptali ve Tescil Davaları, taşınmazın mülkiyetine ilişkin (ayni hakka dayalı) bir dava olduğundan:

• Görevli Mahkeme: Asliye Hukuk Mahkemesi görevlidir.
• Yetkili Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m. 12).

V. HARÇ ve VEKALET ÜCRETİ

Dava konusunun değeri (taşınmazın değeri) para ile ölçülebilir nitelikte olduğundan:

• Dava Harcı: Dava açılırken dava konusu taşınmazın dava tarihindeki değeri üzerinden nispi (oransal) harç peşin olarak ödenir.
• Vekalet Ücreti: Dava sonucunda hükmedilecek vekalet ücreti, davanın değeri üzerinden Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi'ne göre nispi olarak belirlenir.

VI. ZAMANAŞIMI VEYA HAK DÜŞÜRÜCÜ SÜRE

İnançlı işleme dayanan tapu iptali ve tescil (iadeten tescil) davaları, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı E. 1987/2, K. 1988/2 uyarınca, inanç sözleşmesine dayanan bağımsız bir talep hakkına ilişkindir.

Bu durum, tapu sicilindeki tescilin, inanç sözleşmesi gereğince inançlı bir nitelik taşıması ve tescilin en başından itibaren inanç sözleşmesine dayanıyor olmasıyla açıklanır.

Ancak, inançlı işlemin tarafları dışındaki üçüncü kişilere yapılan devirlerde, bu üçüncü kişilerin TMK m. 1023 uyarınca iyiniyetli olup olmadığı değerlendirilir. Eğer üçüncü kişi iyiniyetli ise onun kazanımı korunur ve inananın ona karşı açtığı tapu iptali davası reddedilir.

VII. YARGILAMA USULÜ

Dava, Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) genel hükümlerine göre Asliye Hukuk Mahkemesi'nde yürütülür. Davanın en kritik aşamaları delillerin sunulması ve ispat faaliyetidir.

VIII. İSPAT

İnançlı İşleme Dayanan Tapu İptali ve Tescil Davasında ispat, davanın en hassas ve belirleyici kısmıdır.

• Yargıtay İBK Gereği Yazılı Delil Zorunluluğu: Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı E. 1987/2, K. 1988/2 uyarınca, inançlı işleme dayalı iade (tapu iptali ve tescil) talebinin mutlaka yazılı delil ile ispatlanması gerekir. Bu yazılı delil, taraflar arasındaki inanç sözleşmesinin varlığını ve içeriğini ortaya koymalıdır. Bu yazılı delil, inanç sözleşmesinin kendisi olabileceği gibi, bu sözleşmeye atıf yapan veya onu teyit eden bir belge de olabilir (örneğin, inanan ve inanılan arasında inanç sözleşmesinin varlığını kabul eden bir yazışma, dekont, tutanak vb.).
• Yazılı Delil Başlangıcı Kavramı: Yargıtay, yazılı delil başlangıcının (iddiayı tamamen ispatlamayan ancak varlığını gösteren belge) varlığı halinde tanık dinlenebileceğini kabul etmektedir. Ancak inançlı işlem davalarında, İBK'nın açık hükmü gereğince, yazılı delil başlangıcı ile yetinilemez, inanç sözleşmesinin varlığı yazılı bir belge ile ispat edilmelidir. Tanıksız ispat kuralı katıdır.
• İspat Yükü: İnanç sözleşmesinin varlığını ve iade koşullarının oluştuğunu ispat yükü davacıya (inanana veya mirasçılarına) aittir.
• Kötüniyetin İspatı: Eğer taşınmaz inançlı işlemden sonra üçüncü bir kişiye devredilmişse, bu üçüncü kişinin inanç sözleşmesini bildiğini veya bilmesi gerektiğini (kötüniyetli olduğunu) ispat yükü davacıya aittir.

IX. YARGITAY'IN FORMÜL KARARLARI ve EMSAL KARARLAR

İnançlı işleme dayanan davalar, büyük ölçüde Yargıtay'ın İçtihadı Birleştirme Kararı E. 1987/2, K. 1988/2, T. 05.02.1988 ve bu karar doğrultusunda gelişen sonraki Hukuk Genel Kurulu (HGK) ve ilgili Daire (özellikle 1. Hukuk Dairesi) kararları ile şekillenir.

• Temel Formül: Yargıtay, bu kararlarında inançlı işlemin geçerliliğini, tapu kaydının inanç sözleşmesi gereğince "inançlı" nitelikte olduğunu ve inananın iade talebinin hukuki dayanağını İçtihadı Birleştirme Kararı ile sağlamıştır.
• Kritik Vurgu: Yargıtay kararlarının özü, inanç sözleşmesinin varlığının kesinlikle yazılı delil ile ispatlanması gerekliliğidir. Tanık beyanı, yemin gibi diğer deliller tek başına yeterli değildir. Yazılı delil yoksa dava reddedilir.
• Üçüncü Kişinin Durumu: Yargıtay, inançlı işlemin tarafı olmayan üçüncü kişinin TMK m. 1023 uyarınca iyiniyetli kazanımını korur. Eğer inanılan, inanç sözleşmesine aykırı davranarak taşınmazı iyiniyetli bir üçüncü kişiye satarsa, bu kişinin tapu kaydı geçerli kalır ve inanan ancak inanılan aleyhine tazminat davası açabilir. Üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunun ispatı ise davacıya aittir ve bu ispat genellikle Yargıtay'ın aradığı emarelerle (fahiş bedel farkı, yakınlık vb.) yapılır.

X. KARARA KARŞI KANUN YOLU ve KARARIN İCRASI

• Kanun Yolları: Asliye Hukuk Mahkemesi'nin kararına karşı, kararın tebliğinden itibaren iki hafta içinde istinaf (Bölge Adliye Mahkemesi) yoluna başvurulabilir. İstinaf incelemesi sonucu verilen karara karşı da, yasal şartların (dava değeri vb.) mevcut olması halinde temyiz (Yargıtay) yolu açıktır. Bu tür davalarda Yargıtay içtihatları temel olduğundan temyiz yolu büyük önem taşır.
• Kararın İcrası: Mahkeme kararının kesinleşmesinin ardından, eğer dava kabul edilerek tapu kaydının iptali ve tesciline karar verilmişse, mahkeme yazısı ilgili tapu müdürlüğüne gönderilir. Tapu müdürlüğü, kesinleşmiş mahkeme kararı doğrultusunda mevcut tapu kaydını iptal eder ve taşınmazı karar lehtarının (davacının/inananın veya mirasçılarının) adına tescil eder.

Bu nedenle, standart bir dilekçe örneği vermek yerine, her vakanın kendi özelindeki inanç sözleşmesinin niteliği, mevcut yazılı deliller, tapu devir zinciri ve üçüncü kişilerin durumu gibi faktörlerin Gayrimenkul Hukuku, Borçlar Hukuku ve Tapu Hukuku alanında uzmanlaşmış bir avukat tarafından titizlikle değerlendirilerek dava dilekçesinin hazırlanması ve davanın takibinin uzman avukat aracılığıyla yapılması mutlak surette gereklidir. Yanlış veya eksik kurgulanan bir dava, ispat zorunluluğuna uyulmaması gibi nedenlerle hak kaybına yol açabilir.

SONUÇ

İnançlı işleme dayanan tapu iptali ve tescil davası, tapudaki görünen işlemle taraflar arasındaki gizli (inanç) sözleşmenin farklılaştığı durumlarda, inananın taşınmazını geri almak için başvurduğu yoldur. Bu dava, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı E. 1987/2, K. 1988/2 ile hukuki zemin bulmuş ve temel ispat şartı inanç sözleşmesinin yazılı delille kanıtlanmasıdır. Bu yazılı delil zorunluluğu davanın en belirleyici özelliğidir.

Dava, genellikle inanan veya mirasçıları tarafından inanılan veya ondan taşınmazı kötüniyetle devralan üçüncü kişiler aleyhine açılır. Dava hakkı, inanç ilişkisi veya sözleşmenin amacının/süresinin sona ermesiyle doğar ve kural olarak özel bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değildir (Yargıtay içtihadı).