Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve Tapu İptali Tescil Davası (Güncel Bilgiler)

Türkiye'de ve özellikle Gaziantep gibi gelişen şehirlerde, kentsel dönüşümün ve yeni yapılaşmanın en yaygın modellerinden biri "Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" veya bilinen diğer adıyla "Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi"dir. Bu modelde arsa sahipleri arsalarını müteahhide (yükleniciye) açarken, müteahhit de bu arsa üzerine bina inşa ederek anlaşılan bağımsız bölümleri (daire, dükkan vb.) arsa sahiplerine teslim etmeyi taahhüt eder. Ancak bu karmaşık hukuki ilişki, inşaatın tamamlanmaması, eksik veya ayıplı yapılması, tapuların devredilmemesi gibi pek çok soruna yol açabilmekte ve tarafları sıklıkla "Tapu İptali ve Tescil Davası" açmaya yöneltmektedir. Asel Neva Hukuk ve Arabuluculuk olarak, bu kritik sözleşme türünü ve ilgili dava süreçlerini detaylı bir şekilde inceliyoruz.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin veya sahiplerinin, belirlenen arsa paylarının mülkiyetini yükleniciye (müteahhide) devretme borcu altına girdiği; yüklenicinin ise bunun karşılığında arsa üzerine bağımsız bölümler inşa ederek anlaşılan kısmını arsa sahibine teslim etme borcu altına girdiği, çift tipli (karma nitelikli), kendine özgü (sui generis) bir sözleşmedir. Bu sözleşme, taşınmaz satış vaadi ve eser (inşaat) sözleşmesi öğelerini bir arada barındırır.

Kritik Nokta: Sözleşmenin Geçerlilik Şartı – Resmi Şekil!

Bu sözleşmenin en hayati noktası geçerlilik şeklidir. İçinde taşınmaz mülkiyetinin devri veya devir vaadi bulunduğu için, Türk Medeni Kanunu ve Noterlik Kanunu gereğince resmi şekilde yapılması zorunludur. Bu resmi şekil iki şekilde sağlanabilir:

• Noterlikçe Düzenleme Şeklinde: Sözleşmenin bizzat noter tarafından hazırlanıp, taraflarca noter huzurunda imzalanması (Noterlik Kanunu md. 60/3, md. 89).
• Tapu Müdürlüğünde Resmi Senetle: Nadiren de olsa doğrudan tapu müdürlüğünde de düzenlenebilir.

Tarafların kendi aralarında adi yazılı olarak veya noterden sadece imza onayı şeklinde yaptıkları arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, taşınmaz devir borcu açısından kesinlikle geçersizdir ve bu geçersizliğe dayanarak tapu iptali ve tescil talep edilemez (ancak ödenen bedeller sebepsiz zenginleşme vb. hükümlerle geri istenebilir).

Tarafların Temel Borçları Nelerdir?

Arsa Sahibinin Borçları:

• Arsayı inşaata elverişli ve ayıpsız olarak yükleniciye teslim etmek.
• İnşaatın yapımı için gerekli izin ve vekaletleri vermek (genellikle).
• Yüklenici inşaatı sözleşmeye uygun tamamladığında, anlaşılan arsa paylarını tapuda yükleniciye (veya onun gösterdiği kişilere) devretmek.

Yüklenicinin (Müteahhidin) Borçları:

• İnşaatı sözleşmeye, projeye, imar mevzuatına ve fen kurallarına uygun olarak yapmak.
• Kararlaştırılan sürede inşaatı tamamlamak.
• Gerekli izinleri (yapı ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi/iskan – aksi kararlaştırılmadıkça) almak.
• Tamamlanan bağımsız bölümlerden arsa sahibine ait olanları teslim etmek.

Tapu İptali ve Tescil Davası Hangi Durumlarda Açılır?

Bu sözleşme türünde tapu iptali ve tescil davaları farklı taraflarca ve farklı nedenlerle açılabilir:

Yüklenici Tarafından Arsa Sahibine Karşı:

Yüklenici, inşaatı sözleşmeye ve mevzuata uygun olarak tamamlamış veya büyük ölçüde tamamlamış (genellikle Yargıtay kararlarında %90-95 ve üzeri kabul edilir) ve arsa sahibine ait bağımsız bölümleri teslim etmiş olmasına rağmen, arsa sahibi tapuda kendisine (veya onun temlik ettiği üçüncü kişilere) ait olması gereken arsa payını/bağımsız bölüm tapusunu devretmiyorsa, yüklenici bu davayı açarak hakkı olan tapunun kendi adına tescilini talep eder.

Arsa Sahibi Tarafından Yükleniciye Karşı:

Bu en sık görülen durumlardan biridir.

• Eksik/Ayıplı İfa Nedeniyle Sözleşmenin Feshi Sonrası: Yüklenici inşaatı tamamlamamış, terk etmiş veya esaslı şekilde ayıplı (örneğin, iskan alınamayacak derecede veya kullanılamaz durumda) yapmışsa, arsa sahibi genellikle sözleşmenin feshini talep eder. Eğer sözleşme gereği veya fiilen arsa sahibi tarafından yükleniciye önceden bir arsa payı devri yapılmışsa, arsa sahibi sözleşmenin (genellikle geriye etkili) feshiyle birlikte bu devredilen payların iptali ile tekrar kendi adına tescilini talep eder.
• Doğrudan Ayıp Nedeniyle: Çok nadiren, tapu devri yapılmış ama eserde ciddi ayıp varsa, koşulları varsa tapunun iptali yerine bedel indirimi veya tazminat istenir.

Üçüncü Kişi (Yükleniciden Bağımsız Bölüm Satın Alan) Tarafından Arsa Sahibi ve Yükleniciye Karşı:

Yüklenici, kendisine düşecek olan ancak henüz tapusunu almadığı bir bağımsız bölümü adi yazılı bir sözleşmeyle (genellikle "harici satış" veya "temlik" denir) üçüncü bir kişiye satmışsa, bu üçüncü kişi tapuyu doğrudan arsa sahibinden isteyemez. Ancak;

• Yüklenici inşaatı tamamlayarak arsa sahibine karşı tapuyu talep etme hakkını kazanmışsa,
• Üçüncü kişi, Türk Borçlar Kanunu'nun "Alacağın Devri (Temliki)" hükümlerine (TBK md. 183 vd.) dayanarak, yüklenicinin arsa sahibinden olan tescil isteme hakkını devraldığını ileri sürerek, hem yükleniciye hem de arsa sahibine karşı tapu iptali ve tescil davası açabilir. Bu davada üçüncü kişi, yüklenicinin inşaatı bitirip hak kazandığını da ispatlamak zorundadır.

Yüklenicinin Tapu Tescilini Talep Hakkı Ne Zaman Doğar?

Yüklenici, kural olarak sözleşme konusu inşaatı tamamlayıp teslim ettiğinde arsa sahibinden anlaşılan arsa paylarının devrini talep etme hakkını kazanır. "Tamamlama" sadece fiziki bitirmeyi değil, aynı zamanda hukuki olarak da (gerekliyse iskan ruhsatının alınması gibi) eksiksiz hale getirmeyi ifade eder. Cüzi (az önemli) eksiklikler genellikle tescil talebine engel olmaz, ancak arsa sahibi bu eksiklikler oranında bedel indirimi veya tazminat talep edebilir.

Eksik veya Ayıplı İfa ve Sonuçları

İnşaatın sözleşmede kararlaştırılan niteliklerde olmaması veya eksik bırakılması ayıplı ifa veya eksik ifa anlamına gelir.

• Önemli Eksiklik/Ayıp: İnşaatın büyük oranda tamamlanmaması (Yargıtay genellikle %90-95 altını kabul etmez), iskan alınmasına engel olacak veya binanın kullanımını ciddi şekilde etkileyecek ayıpların varlığı halinde, arsa sahibi sözleşmeden dönme (fesih) hakkını kullanabilir. Bu durumda yüklenici tapu tescili talep edemez, hatta devraldığı payları iade etmek zorunda kalabilir.
• Az Önemli Eksiklik/Ayıp: Arsa sahibi sözleşmeden dönemez ancak eksik iş bedelini veya ayıp oranında bedel indirimi talep edebilir, yüklenicinin tescil talebine bu durum engel olmaz (bedel indirilerek tescil yapılır).

Üçüncü Kişilerin (Yükleniciden Daire Alanların) Durumu ve Riskleri

Müteahhitten harici sözleşmeyle daire alan üçüncü kişilerin durumu oldukça risklidir. Bu kişilerin hakları, tamamen yüklenicinin arsa sahibine karşı olan borçlarını eksiksiz yerine getirip getirmediğine bağlıdır. Eğer yüklenici inşaatı bitirmez veya sözleşme arsa sahibi tarafından haklı nedenle feshedilirse, üçüncü kişinin yaptığı ödemeler boşa gidebilir ve tapuyu alması imkansız hale gelebilir. Bu nedenle, müteahhitten daire alırken çok dikkatli olunmalı, sözleşmenin durumu, inşaatın seviyesi ve arsa sahibi ile müteahhit arasındaki ilişki araştırılmalıdır.

Zamanaşımı Süreleri

• Yüklenicinin arsa sahibine karşı açacağı tescil davasında genel zamanaşımı 10 yıldır (TBK md. 146).
• Arsa sahibinin yükleniciye karşı ayıplı/eksik iş nedeniyle açacağı davalarda (eser sözleşmesi hükümleri gereği) zamanaşımı süreleri farklıdır (TBK md. 478). Taşınmaz yapılar için genellikle teslimden itibaren 5 yıl, yüklenicinin ağır kusuru varsa 20 yıldır. Sözleşmenin feshine bağlı tapu iptali taleplerinde durum daha farklı değerlendirilebilir.
• Üçüncü kişinin (temlik alanın) açacağı davada zamanaşımı, yüklenicinin arsa sahibine karşı olan alacağının tabi olduğu zamanaşımına bağlıdır.

Çok Önemli: Görevli ve Yetkili Mahkeme

• Görevli Mahkeme: Bu davalarda görevli mahkeme genellikle Asliye Hukuk Mahkemesi'dir. ANCAK, eğer taraflardan biri (örneğin arsa sahibi gerçek kişi) tüketici konumunda ise ve diğer taraf (örneğin inşaat şirketi) ticari veya mesleki amaçla hareket ediyorsa, dava konusu da konut veya tatil amaçlı bir taşınmazsa, görevli mahkeme Tüketici Mahkemesi olabilir (6502 sayılı TKHK). Bu ayrım davanın seyri açısından hayati önem taşır! Tüketici Mahkemelerinin bulunmadığı yerlerde Asliye Hukuk Mahkemesi, Tüketici Mahkemesi sıfatıyla davaya bakar.
• Yetkili Mahkeme: Taşınmazın aynına (mülkiyetine) ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK md. 12).

Sonuç

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, potansiyel olarak karlı ancak hukuki riskleri yüksek anlaşmalardır. Sözleşmenin resmi şekilde yapılması mutlak bir zorunluluktur. İnşaatın sözleşme ve mevzuata uygun tamamlanması, iskanın alınması, teslimlerin yapılması ve tapu devirleri gibi her aşama potansiyel bir uyuşmazlık kaynağıdır. Özellikle müteahhitten harici sözleşme ile yer alan üçüncü kişilerin hakları oldukça hassas bir dengeye bağlıdır. Görevli mahkemenin (Asliye Hukuk mu, Tüketici mi?) doğru belirlenmesi davanın kaderini etkileyebilir.

Bu nedenlerle, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapmadan önce, inşaat sürecinde veya bir uyuşmazlık ortaya çıktığında; arsa sahibi, yüklenici veya yükleniciden yer alan üçüncü kişi olmanız fark etmeksizin, mutlaka gayrimenkul hukuku ve inşaat sözleşmeleri konusunda uzman bir avukattan hukuki destek almanız hak kayıplarını önlemek adına elzemdir.