ARAZİNİN MÜLKİYETİNİN MALZEME SAHİBİNE VERİLMESİ (TMK m. 724) NEDENİNE DAYANAN TAPU İPTALİ ve TESCİL DAVASI

Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 684/1'e göre, "Arazi üzerindeki yapıların mülkiyeti, aksine bir düzenleme bulunmadıkça arazi mülkiyetine tabidir." Bu temel prensibe "üst toprağa tabidir" (superficies solo cedit) denir. Yani, bir kimse başkasının arazisi üzerine kendi malzemesiyle bir yapı inşa ederse, kural olarak o yapı arazinin bütünleyici parçası haline gelir ve arazi sahibinin mülkiyetine geçer. Arazi sahibi, malzeme sahibine malzemenin değeri kadar bir bedel ödemekle yükümlü olabilir.

Ancak, TMK m. 724 bu kurala önemli ve çok istisnai bir durum getirmiştir. Bu maddeye göre, başkasının arazisi üzerine kendi malzemesiyle yapı yapan kişi, bazı çok sıkı şartlar altında, yapının bulunduğu arazinin mülkiyetinin malzeme sahibine (yani kendisine) devredilmesini talep edebilir. İşte bu talep, Arazinin Mülkiyetinin Malzeme Sahibine Verilmesi (TMK m. 724) Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davasının konusunu oluşturur. Bu dava, yapı sahibinin, kanunda belirtilen şartlar dahilinde arazinin tapu kaydının arazi sahibi adına olan kısmının iptalini ve kendi adına tescilini sağlamayı amaçlar.

I. İLGİLİ MEVZUAT

Bu dava türünün temel hukuki dayanağı doğrudan Türk Medeni Kanunu'nun ilgili maddeleridir:

• Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 724: "Yapı sahibinin iyiniyetli olması yanında, arazinin değerinin yapının değerinden açıkça az olması şartıyla, malzeme sahibi, fahiş bir bedel ile arsanın tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir. " Bu madde, davanın açılabilmesi için gerekli olan çok özel ve sınırlı şartları belirler.
• Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 684/1: "Arazi üzerindeki yapıların mülkiyeti, aksine bir düzenleme bulunmadıkça arazi mülkiyetine tabidir." (Temel prensibi belirler ve TMK m. 724 bunun istisnasıdır.)
• Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 146: Bu davada uygulanacak genel zamanaşımı süresini belirleyebilir.

II. DAVACI

Arazinin Mülkiyetinin Malzeme Sahibine Verilmesi (TMK m. 724) Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davasında davacı, başkasına ait arazi üzerine kendi malzemesiyle kanunda belirtilen şartları taşıyan yapıyı inşa eden yapı sahibi (malzeme sahibi)dir.

III. DAVALI

Dava, üzerine yapı inşa edilen arazinin tapu sicilinde malik olarak görünen kişiye karşı açılır.

IV. GÖREVLİ ve YETKİLİ MAHKEME

Taşınmazın mülkiyetinin naklini talep eden, yani taşınmazın aynına ilişkin bir dava olduğundan:

• Görevli Mahkeme: Asliye Hukuk Mahkemesi görevlidir.
• Yetkili Mahkeme: Taşınmazın (arazinin) bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m. 12).

V. HARÇ ve VEKALET ÜCRETİ

Dava konusunun değeri (devri talep edilen arazinin değeri) para ile ölçülebildiğinden:

• Dava Harcı: Dava açılırken dava konusu arazinin dava tarihindeki değeri üzerinden nispi (oransal) harç peşin olarak ödenir. Mahkemece yapılacak keşif sonucu değerin tespiti halinde harç tamamlaması istenebilir.
• Vekalet Ücreti: Dava sonucunda hükmedilecek vekalet ücreti, davanın değeri üzerinden Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi'ne göre nispi olarak belirlenir.

VI. YARGILAMA USULÜ

Dava, Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) genel hükümlerine göre Asliye Hukuk Mahkemesi'nde yürütülür. Davanın en kritik aşaması TMK m. 724'teki şartların, özellikle iyiniyetin ve değer farkının ispatıdır.

• Dava Dilekçesi: Davacı (yapı sahibi), yapıyı hangi arazi üzerine, ne zaman ve hangi şartlarda yaptığını, TMK m. 724'teki şartların (iyiniyet, değer farkı) mevcut olduğunu, arazi bedelini ödemeye hazır olduğunu belirterek tapu iptali ve kendi adına tescil talebini içeren dilekçeyi sunar.
• Tahkikat: Mahkeme delilleri toplar.
• Delillerin Toplanması:
  • Tapu kayıtları (arazinin kime ait olduğunu gösteren) getirtilir.
  • Keşif ve Bilirkişi İncelemesi: Dava konusu arazide ve yapı üzerinde keşif yapılır. İnşaat, harita/kadastro ve gayrimenkul değerleme konularında uzman bilirkişi heyeti görevlendirilir. Bilirkişiler:
    • Yapının kim tarafından ve ne zaman yapıldığını tespit eder.
    • Yapının ve arazinin dava veya keşif tarihindeki değerini ayrı ayrı ve net olarak belirler. TMK m. 724'ün uygulanabilmesi için yapının değerinin arazinin değerinden açıkça fazla olduğunu somut verilerle ortaya koyar.
    • Yapının bulunduğu arazinin tamamının mı yoksa sadece yeterli bir kısmının mı devrinin talep edilebileceği konusunda görüş bildirir.
  • İyiniyet İspatı: Davacının (yapı sahibinin) iyiniyetli olduğunu ispatlaması gerekir. İyiniyet, yapı sahibinin başkasının arazisi üzerine inşaat yaparken bu arazinin başkasına ait olduğunu bilmemesi veya bilmesinin gerekmemesi, yani kendi arazisi zannetmesi ya da inşaat için geçerli bir hakka (izin, sözleşme vb.) sahip olduğuna inanmasıdır. Tapu kaydında malik görünen kişi dışındaki kişilerden izin almak, arazinin sınırlarını bilmemek gibi durumlar iyiniyetin varlığını güçlendirebilir. Arazi sahibinin inşaata bilerek göz yumması veya izin vermesi de davanın seyrini etkileyebilir (ancak bu durum TMK m. 724'ten ziyade farklı hukuki sebepler doğurabilir).
  • Tanık Beyanları: Yapının yapıldığı dönemdeki koşullar, kimin tarafından yapıldığı, arazi sahibinin bilgisi veya rızası olup olmadığı gibi konularda tanık dinlenebilir.
  • Arazi Bedelinin Tevdi: Davacı (yapı sahibi), mahkemece tespit edilen arazinin bedelini ve varsa arazi sahibinin uğradığı zararları ödemeye hazır olduğunu ve bu bedeli mahkeme veznesine yatırdığını kanıtlamalıdır.
• Karar: Mahkeme, TMK m. 724'teki şartların (özellikle iyiniyet ve fahiş değer farkı) oluştuğuna kanaat getirirse ve davacı arazi bedelini ödemeye hazırsa davanın kabulüne, aksi halde reddine karar verir.

VII. YARGITAY'IN FORMÜL KARARI

TMK m. 724, mülkiyet hakkına çok istisnai bir müdahale getirdiği için Yargıtay tarafından çok dar ve sıkı yorumlanmaktadır. Yargıtay'ın yerleşik içtihatları (formül kararları), bu maddeye dayalı davanın kabulü için şu şartların varlığını kesinlikle aramaktadır:

• Yapı Sahibinin Tam ve Gerçek İyiniyeti: Yapı sahibinin, inşaat yaparken arazinin başkasına ait olduğunu bilmemesi ve bilebilecek durumda olmaması gerekir. Tapu kaydını bilmemek kural olarak iyiniyeti ortadan kaldırır; ancak tapu sınırlarının belirsizliği gibi istisnai durumlar yorumlanabilir. Kötüniyetli yapı sahibinin (arazinin başkasına ait olduğunu bilerek inşaat yapanın) TMK m. 724'e dayanarak arsanın mülkiyetini istemesi mümkün değildir.
• Yapının Değerinin Arazinin Değerinden "Açıkça Fazla" Olması: Bu, sadece biraz fazla olmak anlamına gelmez. Aradaki değer farkı, arazinin mülkiyetinin malzeme sahibine devredilmesini haklı kılacak derecede fahiş olmalıdır. Yargıtay, bu oranın tespitinde objektif kriterler arar ve bilirkişi raporları bu noktada belirleyicidir.
• Yapının Kalıcı Nitelikte Olması: Yapının sökülüp götürülebilecek geçici bir yapı değil, araziye kalıcı olarak bağlanmış bir bina veya yapı niteliğinde olması gerekir.
• Arsa Bedelinin ve Varsa Zararın Ödenmeye Hazır Olunması: Davacı, mahkemece belirlenen arsa bedelini (ve varsa arazinin uğradığı diğer zararları) arazi sahibine ödemeyi kabul etmeli ve bu bedeli mahkeme veznesine tevdi ettiğini kanıtlamalıdır.

VIII. KARARA KARŞI KANUN YOLU ve KARARIN İCRASI

• Kanun Yolları: Asliye Hukuk Mahkemesi'nin kararına karşı kararın tebliğinden itibaren iki hafta içinde istinaf (Bölge Adliye Mahkemesi) yoluna başvurulabilir. İstinaf incelemesi sonucu verilen karara karşı da, yasal şartların (dava değeri vb.) mevcut olması halinde temyiz (Yargıtay) yolu açıktır. TMK m. 724 gibi istisnai hükümlere dayalı davalarda Yargıtay içtihatları belirleyici olduğundan temyiz yolu sıkça başvurulan bir yoldur.
• Kararın İcrası: Mahkeme kararının kesinleşmesinin ardından, eğer dava kabul edilerek tapu iptali ve tescile karar verilmişse, mahkeme yazısı ilgili tapu müdürlüğüne gönderilir. Tapu müdürlüğü, kesinleşmiş mahkeme kararı doğrultusunda arazinin mevcut tapu kaydını iptal eder ve davacı (yapı sahibi) adına tescil eder. Tescil işlemi, genellikle arazi bedelinin arazi sahibine ödendiğinin (vezneye yattığının) ispat edilmesinden sonra yapılır.

IX. DİLEKÇE ÖRNEĞİ

Arazinin Mülkiyetinin Malzeme Sahibine Verilmesi (TMK m. 724) Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası, Türk hukukunda mülkiyet hakkına çok istisnai bir müdahale getiren TMK m. 724'e dayandığından, davanın kurgulanması ve ispatı büyük bir özen ve hukuki bilgi gerektirir. Özellikle, Yargıtay'ın aradığı yapı sahibinin iyiniyeti ve yapının değerinin arazinin değerinden fahiş oranda fazla olması şartlarının somut vakıalar ve delillerle desteklenmesi hayati öneme sahiptir.

Standart bir dilekçe örneği, bu davanın gerektirdiği spesifik şartları ve ispat yükümlülüklerini tam olarak yansıtmayabilir. Örneğin, iyiniyetin varlığını gösteren olguların detaylıca anlatılması, değer farkının neden fahiş olduğunun gerekçelendirilmesi gibi hususlar her olaya göre değişir.

Bu nedenlerle, bu dava türünde hak kaybına uğramamak ve davanın başarı şansını artırmak için mutlaka Bize Ulaşın profesyonel hukuki destek alarak dava dilekçesinin hazırlanması ve davanın takip edilmesi en doğru ve güvenli yoldur. Avukatınız, TMK m. 724'ün şartlarının somut olayınızda gerçekten mevcut olup olmadığını değerlendirecek, gerekli delilleri (özellikle keşif ve bilirkişi incelemesi taleplerini) belirleyecek ve süreci yönetecektir.

SONUÇ

Arazinin Mülkiyetinin Malzeme Sahibine Verilmesi (TMK m. 724) Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası, başkasının arazisi üzerine kendi malzemesiyle iyiniyetli olarak yapı yapan kişinin, yapının değerinin arazinin değerinden fahiş oranda fazla olması şartıyla arazinin mülkiyetinin kendisine devredilmesini talep ettiği çok istisnai bir davadır. Bu dava, mülkiyet hakkının istisnası niteliğinde olup, Yargıtay tarafından TMK m. 724'teki şartlar çok sıkı yorumlanarak uygulanır.

Bu davanın kendine özgü ve sıkı şartları, ispat zorlukları ve Yargıtay'ın sınırlayıcı yorumu nedeniyle, hak kaybını önlemek ve dava sürecini doğru yönetmek için mutlaka Bize Ulaşın profesyonel hukuki destek alınması şiddetle tavsiye edilir. Dava açma hakkının 10 yıllık zamanaşımı süresine tabi olduğu da unutulmamalıdır.